不動産売買契約で避けたい違法な物件や行為について
これから不動産売買を行う方は、当然物件の引き渡しが完了するまで、問題なくスムーズに手続きが進むことを望んでいます。
しかし、場合によっては、問題のある物件を扱ったり、不動産会社などの違法行為に遭遇したりすることもあります。
今回は、不動産売買契約で避けたい違法な物件や行為について解説します。
欠陥住宅
欠陥住宅とは、通常あるべき安全性や住宅の機能に欠陥を持つ住宅のことをいいます。
欠陥とは、建築基準法などの法令に違反するもの、工事請負契約書や設計図に違反するもの、設計・施工ミスや技術力不足によるものなどで、構造の安全性や耐久性、耐火性、断熱性、遮音性、健康面での安全性などに支障があるものをいいます。
例えば、以下のような症状があるものは、すべて欠陥住宅に該当します。
・基礎の沈下
・床の傾き、たわみ
・壁の亀裂、仕上げ材の剥がれ
・天井のたわみ
・屋根の変形
・雨漏り
・設備からの漏水
・建具の開閉不良
・建物の揺れ
・シックハウス など
ちなみに、不動産を購入もしくは建築した後、欠陥の疑いが見つかった場合には、速やかに専門家に調査してもらう必要があります。
違反建築物
違反建築物とは、建蔽率や容積率がオーバーしていたり、防災設備が古かったり、接道義務に違反していたりと、建築基準法や都市計画法、消防法やその物件のある地域の条例などのいずれかに、一つでも違反して建てられた建築物をいいます。
欠陥住宅と似たようなものですが、違反建築物と知っていて購入する場合、金融機関からの融資が出にくくなります。
金融機関は、ローン債務者が支払い不能になったとき、物件を差し押さえ、競売にかけて現金化し、回収します。
しかし、違反建築物の場合、ローン返済の滞納が続いたときの回収が難しいと考えられるため、金融機関に融資を避けられやすくなってしまいます。
また、違反建築物には、役所から使用禁止や是正指導が入る場合もあります。
最悪の場合、取り壊しの命令が出ることもあり、放置すれば行政代執行で解体され、費用請求されることも考えられます。
双方代理
双方代理とは、不動産売買において、同一人物が契約当事者双方のそれぞれの代理人となって代理行為をすることをいいます。
ここでいう同一人物には不動産会社が該当することが多く、こちらの行為は原則禁止されています。
ただし、双方代理による不動産売買契約は無効になるわけではなく、無権代理として扱われ、当事者本人が追認すれば有効となります。
もちろん、多くの不動産会社はこのような行為を行いません。
きちんと不動産会社選びに時間をかければ、遭遇する可能性は低いと考えておきましょう。
囲い込み
囲い込みとは、不動産の売却を依頼された不動産会社が、意図的に他の不動産会社に物件を紹介しない行為のことをいいます。
こちらが行われるのは、依頼された物件の買い取りを仲介することにより、売買の依頼者双方から仲介手数料を得ることができるからです。
こちらを両手取りといい、囲い込みは依頼者の利益を損なう他、仲介の倫理に反し、不動産取引市場に対する信頼を妨げることになりかねません。
ちなみに、こちらも双方代理と同様に、時間をかけて不動産会社選びを行うことにより、避けられる可能性が高いです。
飛ばし行為
飛ばし行為とは、不動産売買において、買主のみを物件に行かせる行為のことを指しています。
不動産会社が同伴せずに物件に行かせることで、トラブルに発展しやすいため、決して良い行為とは言えません。
また、別の意味として、初めに物件を紹介してもらった不動産会社から情報を得、これを持って他の業者に依頼したり、直接売主に交渉しに行ったりすることを指す場合もあります。
こちらは、費用などの条件を良くするために行われる行為ですが、トラブルにつながりやすく、問題視されています。
もし、不動産を購入しようとしたとき、不動産会社の同伴がなかったという場合には、別の不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
おとり広告
おとり広告とは、客寄せのための架空広告のことをいいます。
不動産業界では、もっとも悪質な不当表示として、広告規約で禁止されています。
具体的には、以下のようなものが該当します。
・実際には存在しない架空物件の広告または存在しても広告内容と実物が異なるもの
・広告掲載の数ヶ月前に売却済の物件や、オーナーから売却依頼のない物件の広告
・物件は存在しても、広告主が売却意思のない物件の広告
このような物件は、売却価格を著しく安く表示する傾向があります。
そのため、あまりにも相場とかけ離れている価格の物件に関しては、購入する際に注意しなければいけません。
まとめ
ここまで、不動産売買で避けたい物件や違法行為などについて解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
上記のような違法な物件、行為について知っておくだけでも、実際不動産売買を行ったとき、避けることができる可能性は高くなります。
また、何度も言うように、不動産会社選びに時間をかけることにより、トラブル発生のリスクを下げることが可能です。
