相続不動産を売却する際の一般的な流れと注意点について
不動産の相続は、思ってもみないタイミングで発生することも多いです。
そのため、両親が土地や建物を持っているという場合は、なるべく早い段階で対応の仕方をシミュレーションしておかなければいけません。
ここからは、相続不動産を売却する際の流れと注意点について解説したいと思います。
相続不動産を売却する際の一般的な流れ
不動産を相続した方は、以下のような流れで売却手続きを進めていくことになります。
・遺産分割協議
・相続登記
・売却
・売却益の分割
遺産分割協議
不動産を相続した後にまず行うべきなのは、遺産分割協議です。
こちらは、複数の相続人が不動産等財産の分割について協議することをいいます。
具体的には、被相続人の財産内容を書面にまとめた上で、詳細な分割方法、内容について決定します。
ちなみに、こちらでまとまった内容は、遺産分割協議書として書面に残されますが、相続人のみで作成するケースはあまりありません。
基本的には、行政書士や司法書士、弁護士といったプロフェッショナルに作成を依頼します。
相続登記
次に行うのは相談登記です。
こちらは、両親から引き継いだ不動産の所有権を相続人に移転する手続きであり、当該不動産の所在地にある法務局に申請します。
相続登記が終了し、不動産の名義が被相続人から相続人に変わって初めて、売却手続きに移ることが可能です。
ちなみに、こちらの手続きも遺産分割協議書の作成同様、司法書士などに委託する方がスムーズです。
売却
遺産分割協議と相続登記が完了したら、いよいよ不動産売却の手続きに移ります。
手続き内容は、一般的な不動産売却と何ら変わらず、以下のように進んでいきます。
・価格査定の依頼
・媒介契約の締結
・売却活動
・購入希望者との交渉
・売買契約の締結
・残金決済、引き渡し
引き渡しまで完了したら、晴れて相続不動産の売却は完了です。
売却益の分割
通常の不動産売却であれば、残金決済をし、物件を引き渡した時点で終了ですが、相続不動産の場合はもう1つ大きな手続きが残っています。
それが、売却益の分割です。
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議の内容に基づき、売却益を分割しなければいけません。
ちなみに、不動産を売却し、利益を得た場合には税金が発生しますが、こちらも複数の相続人がいる場合は、分割して負担することになるため、覚えておきましょう。
具体的には、以下のような税金です。
・登録免許税
・印紙税
・譲渡所得税
・住民税
相続不動産の売却における注意点について
大きなトラブルを発生させず、なおかつ好条件で相続不動産を売却するためには、以下の点に注意しなければいけません。
・協議は念入りに行う
・売却依頼は地元の不動産会社に依頼する
・複数の不動産会社に価格査定をしてもらう
協議は念入りに行う
相続人が複数いる場合は、とにかく遺産分割協議を念入りに行うようにしましょう。
相続人にはさまざまな思惑があり、すべての人物が相続不動産の売却を希望しているとは限りません。
例えば、何代にも渡って受け継がれてきた歴史のある住居、土地などの場合、売却に否定的な相続人も出てくることが予想されます。
このように、相続人同士の意見が割れている場合は、特に協議を念入りに行い、後々“言った・言わない”のトラブルにならないように注意しましょう。
もちろん、協議では売却時の希望価格、方法といった細かいことも明確にしておくことをおすすめします。
売却依頼は地元の不動産会社に依頼する
相続不動産の売却依頼は、できるだけその物件の所在地、つまり地元の不動産会社に依頼した方が良いでしょう。
なぜなら、相続不動産は相続人の自宅から離れた場所にあることも多いからです。
つまり、相続人の自宅に近いからという理由で、相続不動産から離れた場所の不動産会社に依頼してしまうと、専門外のエリアでの売却依頼をすることになり、好条件で売却できない可能性があるということです。
逆に、相続不動産の近くにある地元の不動産会社は、地元の事情に精通しているため、好条件での売却が期待できます。
複数の不動産会社に価格査定をしてもらう
こちらは、相続不動産の売却だけに言えることではありませんが、好条件での売却を目指すのであれば、やはり価格査定は複数の不動産会社に依頼すべきです。
複数の不動産会社が算出した査定価格を比較し、もっとも良い価格を提示したところに売却を依頼すれば、売却価格はアップしやすいでしょう。
相続不動産の売却は、売却益を分割して初めて終了するものであるため、売却するのであれば、少しでも各相続人が受け取れる金額を増やすことを意識してください。
まとめ
ここまで、相続不動産売却の一般的な流れと注意点を見てきましたが、いかがでしたでしょうか？
通常の不動産売却と違うところ、同様のところを事前に押さえておけば、急に相続が発生した場合でも、ある程度柔軟に対応できるかと思います。
また、両親が不動産を所有しているという場合は、相続不動産の売却をスムーズにするため、早めに相続人同士が交流する場を持っておくことも重要です。
