不動産投資で賃料を下げる前にやっておきたい空室対策
不動産投資で空室が出てしまうと、どうしてもオーナーの脳裏には、“賃料の値下げ”がちらつくでしょう。
ただ、1度下げた賃料はなかなか元には戻せないため、空室が多くなったときは、まず他の対策で改善することを考えなければいけません。
今回は、その対策について詳しく解説したいと思います。
①見た目を綺麗にする
不動産投資で空室が多くなってしまった場合は、まず見た目を綺麗するところから始めましょう。
やはり、老朽化が進んでいたり、サビや破損などが目立ったりする物件は、入居希望者にとって魅力的なものではありません。
物件がこのような状態だと、入居はおろか契約まで話を進めることすらできないでしょう。
したがって、クロスの貼り替えや、高圧洗浄機を使用した外壁の清掃など、簡単なところから綺麗にしていくことをおすすめします。
②お得感を出す
不動産投資で空室が多くなっている場合、物件のお得感を演出するのも1つの手ですね。
具体的には、“フリーレント”の実施です。
これは、入居後の1～3ヶ月程度の賃料を無料とする契約形態をいいます。
賃貸物件を探す方の多くは、できる限り初期費用を抑えて入居したいと考えます。
そのため、3ヶ月程度も賃料無料で入居できる物件は、とても魅力的に映るでしょう。
特に、学生街などで不動産投資をするオーナーには、ぜひ実践してもらいたいですね。
ちなみに、フリーレントでも1～3ヶ月後からは当然賃料を受け取れますので、1度気に入ってもらえれば、その後の賃料収入に関しては心配いりません。
③無料インターネットを導入する
不動産投資で空室が多くなったときは、無料インターネットの導入も検討しましょう。
入居者にとって、新居でのネット契約はとても大きな負担になります。
また、ネット工事の遅延等が発生すると、入居初日からネットが使えないという不便な状況にも陥ります。
ただ、無料インターネットを導入している物件なら、入居者自身が手続きをする必要はありませんし、入居したその日からインターネットは使用できます。
近年は、ほとんどの世代がネット環境を必要としているため、これは非常に大きなアピールポイントになりますね。
④ペットOKにする
不動産投資で空室に困っているのであれば、ペットの飼育を認めることも検討すべきです。
基本的に、賃貸物件はペットNGのところが多く、ペットを飼っている方は物件の選択肢が狭いです。
その理由は、やはりペットが室内に傷を付けてしまったり、ニオイが染み付いてしまったりするのを嫌うオーナーが多いからです。
ただ、ペットNGの物件が多いということは、それだけペットOKの物件の需要が高いということになります。
そのため、他の物件にはない魅力をアピールしたいのであれば、ペットの飼育を許可することも考えて良いでしょう。
⑤楽器演奏OKにする
不動産投資で空室が多くなってしまった場合は、楽器演奏OKにすることでも、効果を発揮することがあります。
例えば、音楽系の専門学校が多くあるようなエリアでは、この対策を取るべきですね。
一般的な賃貸物件では、ギターやピアノ、ドラムなどの音が出る楽器を演奏しにくいです。
その理由はもちろん、他の入居者の迷惑になってしまうからです。
ただ、すべての部屋を楽器演奏OKにし、楽器の音がすることに同意できる方のみを募集すれば、空室は一気に埋まる可能性があります。
もちろん、防音対策はある程度取らなければいけませんが、アイデアとしては面白いですね。
⑥ルームシェア物件として貸し出す
大学や専門学校が多いエリア、あるいは繁華街が近いエリアなど、主に若者が多く住むことが予想されるエリアでは、ルームシェア物件として貸し出すこともおすすめです。
特に、ファミリー層をターゲットに、広い間取りの物件を貸し出しているオーナーは、シェアハウスにシフトすることを検討しましょう。
あまりお金のない学生等の若者にとって、比較的安い賃料で入居できるシェアハウスはとても魅力的です。
⑦リノベーションをする
不動産投資で空室が多くなってきた場合は、リノベーションも視野に入れておくべきです。
リノベーションは、古い物件を築浅・新築物件同様に生まれ変わらせる大規模な工事で、基本的には和風の間取り・設備等を洋風に変更することになります。
もちろん、費用は必要な対策ですが、このまま空室が増えている状態が続き、最終的に入居者がゼロになってしまう前に実施すれば、時間の経過とともに費用を回収できるでしょう。
特に力を入れたいのは、古いものと新しいものの差が出やすい水回りのリノベーションですね。
⑧外国人の入居者を受け入れる
不動産投資で空室が多くなった場合、外国人入居者の受け入れも検討しましょう。
近年、日本における外国人労働者の数は増加傾向にあるため、この層を受け入れるだけでも、かなり空室は埋まりやすくなるでしょう。
ただ、外国人入居者を受け入れる際には、ルールの伝え間違いや文化の違い等に気を付けなければいけません。
また、外国人入居者の中には、日本国内で連帯保証人を用意できない方も多いです。
そのため、入居の際は、必ず家賃保証会社を利用しましょう。
⑨敷金・礼金を下げる
不動産投資で空室が多くなった場合、賃料を下げる前に、まずは敷金・礼金を下げることを考えましょう。
賃料は、入居後に継続して受け取り続ける金銭ですから、1度値下げするとトータルの収入は非常に少なくなってしまいます。
一方、敷金・礼金を受け取るのは入居時のみであるため、これを下げるだけなら、オーナーの金銭的損失はまだ少なくて済みます。
また、敷金・礼金が安い物件は、初期費用を抑えたい入居希望者にとって魅力的です。
⑩プレゼントを用意する
不動産投資で空室が多くなった場合、入居してくれた方へのプレゼントを用意するのもおすすめです。
家具・家電が最初から揃っている物件はよくありますが、入居してくれたこと自体にプレゼントを送るというケースは、決して多くありません。
具体的には、クオカードやギフトカード、新生活で使用するシャンプー、洗剤等の消耗品等ですね。
⑪管理会社を変更する
なかなか不動産投資で空室が埋まらない場合、業務を依頼している管理会社に問題がある可能性もゼロではありません。
例えば、熱心に宣伝広告をしてくれない、賃貸物件の管理が専門ではないといった特徴を持つ管理会社に依頼している場合は、変更も考えましょう。
また、たとえ担当者の人柄が良くても、賃貸経営における結果が出ていないのであれば、そこは心を鬼にして担当者の変更を願い出たり、会社ごと変更したりすることをおすすめします。
どうしても賃料を下げなければいけないときの注意点
前述したさまざまな対策を取ったにも関わらず、どうしても空室が埋まらないという場合には、最終的に賃料を値下げしなければいけません。
ただ、賃料の値下げは、現在空室になっている部屋だけ行わないようにしましょう。
なぜなら、すでに入居している方が、他の部屋だけ賃料が安いことを知ってしまった場合、退去してしまう可能性があるからです。
まとめ
ここまで、不動産投資で空室が多くなってしまったとき、賃料を値下げする前にやるべき対策について解説してきました。
賃料の値下げは、絶大な効果のある空室対策です。
ただ、賃料はオーナーの大事な収入源ですので、値下げは最後の手段として取っておかなければいけません。
つまり、賃貸経営では、支出を抑えることよりも、収入を減らさないことを優先すべきだということですね。
