不動産投資におけるトラブルと、遭遇しやすい人の特徴
不動産投資をしていると、思いがけないトラブルが発生することがあります。
また、トラブルが発生した際には、迅速に対処しなければいけません。
今回は、不動産投資におけるトラブルにはどんなものがあるのか具体的に解説し、それと併せて、トラブルに遭遇しやすい人の特徴にも触れたいと思います。
不動産投資におけるトラブル①入居者の賃料未払い
不動産投資における代表的なトラブルと言えば、やはり“入居者の賃料未払い”でしょう。
入居者から毎月受け取る賃料が、不動産投資における収入の大部分を占めるため、未払いが発生してしまうと、オーナーは大きな経済的ダメージを受けることになります。
そのため、オーナーはあらかじめこのようなリスクを軽減するために、“家賃保証会社”と契約を結んでおきましょう。
家賃保証会社と契約していれば、仮に入居者の賃料未払いが発生したとしても、未払い分を保障してもらえます。
ただ、その場合でも、入居者に連絡することを忘れてはいけません。
また、長期間賃料未払いの状態が続いている場合、入居者が室内で亡くなってしまっていることも考えられます。
自殺、あるいは孤独死などが発生すると、いわゆる“いわく付き物件”になってしまい、入居者が集まりにくくなるだけでなく、資産としての価値も下がってしまいます。
そのため、賃料未払いがあったときには、入居者に連絡するだけでなく、実際部屋を訪れるなど、迅速な対応が求められます。
不動産投資におけるトラブル②サブリース会社関連のトラブル
不動産投資におけるトラブルには、“サブリース会社関連のトラブル”も挙げられます。
サブリース会社とは、その名の通り、オーナーがサブリースによって、不動産投資をする際に依頼する会社のことを言います。
ちなみに、サブリースとは、サブリース会社がオーナーから不動産を一括で借り上げ、入居者に転貸するという形態を指しています。
費用はかかるものの、毎月安定して利益を受け取れる形態として人気のサブリースですが、近年はサブリース会社とのトラブルが多く報告されています。
サブリース会社は、賃料の数%を利益として受け取り、残りの賃料（全体の80～90%）をオーナーに支払いますが、あるタイミングで、サブリース会社から賃料の大幅な値下げを打診されるというケースも珍しくありません。
つまり、サブリースで不動産投資をしたからと言って、必ずしも継続して安定した収入を得られるわけではないということです。
また、当然のことですが、サブリース会社が倒産に追い込まれてしまった場合、賃料は保障されなくなってしまいます。
不動産投資におけるトラブル③タチの悪い入居者とのトラブル
不動産投資におけるトラブルには、”タチの悪い入居者とのトラブル“も挙げられます。
例えば、暴力団関係者が入居することで、近隣住民に暴力を振るわれたり、建物の一部や設備を破壊されたりすることがあります。
このような入居者は、特に一棟マンションでの投資において、とても厄介な存在になります。
なぜなら、その入居者がいることによって、他の入居者が退去してしまったり、さらにトラブルが拡大してしまったりする可能性があるためです。
もちろん、建物の一部や設備を破壊されると、修繕費がかかり、無駄な支出となってしまいます。
そのため、入居者を決定する際は、必ず不動産会社との連携性を高め、慎重に判断するようにしましょう。
可能であれば、賃貸借契約を結ぶ際にオーナーも立ち会って、入居者させるかどうかを見極めることをおすすめします。
不動産投資におけるトラブル④購入物件の瑕疵
不動産投資用物件を購入する際のトラブルと言えば、何といっても“物件の瑕疵”に関するトラブルです。
不動産売買契約をする際は、不動産会社から、その物件の瑕疵に関する説明を受けることになります。
ただ、建物や土地の瑕疵ではなく、周辺環境に関する瑕疵などについては、すべて不動産会社から説明されないこともあります。
周辺環境に関する瑕疵には、主に“嫌悪施設”が挙げられます。
嫌悪施設とは、一般的にその存在に嫌悪感を抱かれる施設のことを言い、具体的には墓地や暴力団事務所、刑務所や原子力関連施設などが挙げられます。
しかし、嫌悪感には個人差があるため、どの施設が嫌悪施設に該当するかに関しては、明確になっていません。
これが、不動産会社から存在を説明されない可能性がある理由だと言えます。
そのため、不動産投資用物件の購入時は、必ず周辺環境も含めた下見をし、嫌悪施設がないかどうかをチェックする必要があります。
不動産投資におけるトラブルに遭遇しやすい人の特徴は？
では、上記のような不動産投資におけるトラブルに遭遇しやすい人には、一体どんな特徴があるのでしょうか？
事前に把握しておき、なるべくトラブルを避けられるようにしておきましょう。
不動産投資におけるトラブルに遭遇しやすい人の特徴①なんでも人任せにする
なんでも人任せにする人は、不動産投資におけるトラブルに遭遇しやすくなります。
例えば、不動産会社に言われるがまま購入物件を決めてしまうと、自身が嫌悪感を抱く施設が近くにあるのを見落としてしまいますし、入居者のチェックをすべて不動産会社に任せていると、オーナーにとって厄介な人物が入居してくるかもしれません。
そのため、不動産投資では、オーナー自身がしっかり不動産投資の知識を持ち、トラブルを避けられるような対処を自分で取っていかなければいけないのです。
不動産投資におけるトラブルに遭遇しやすい人の特徴②早く不動産投資を始めたいと思っている
早く不動産投資を始めたいと思いすぎている方も、不動産投資におけるトラブルには遭遇しやすいでしょう。
このような方は、“不動産投資を始める”ということで頭がいっぱいになっており、利回りや管理・運用のことなどについて、あまり重視していない場合が多いです。
そのような考えだと、トラブルに遭遇しやすくなるのは当然ですよね。
そのため、たとえ良い物件を見つけたとしても、1度家に持ち帰って冷静に考える必要があります。
また、物件を購入するか否かを適切に判断するために、細かい収支予想をすることも忘れてはいけません。
不動産投資におけるトラブルに遭遇しやすい人の特徴③自分の意見を言えない
自分の意見を言えない方も、不動産投資のトラブルに遭遇しやすいでしょう。
不動産投資を行う場合、不動産会社や管理会社、サブリース会社など、不動産関連の知識を多く持ったさまざまな会社と接することになります。
ただ、そのような会社と接する際、自分の意見を言えないと、自身が思い描いていた不動産投資ができない可能性があります。
例えば、マンション投資をしたい方が、不動産会社に戸建て物件投資を勧められたからといって、それだけの理由で戸建て物件投資に乗り換えてはいけません。
不動産会社や管理会社、サブリース会社などは、確かに不動産のプロですが、100%正しいことを言うとは限らないためです。
しっかりと知識を持ち、自分の意見を伝え、その上で不動産会社などと決定した方法や物件で行う不動産投資であれば、失敗したときの後悔は少なくなるでしょう。
まとめ
ここまで、不動産投資におけるトラブルと、トラブルに遭いやすい人の特徴について解説してきました。
不動産投資でのトラブルには、さまざまなものが挙げられますが、どのトラブルに対処する場合でも、やはり“知識”は必要になります。
不動産会社や管理会社、サブリース会社などは、あくまでオーナーの強力な”サポート役“だということを忘れないようにしましょう。
