不動産投資用物件のリフォームにかかる費用はどれくらい？
不動産投資を行うにあたって、常に注目しておかなければいけないのが、“入居率”です。
また、常に高い入居率を維持するために必要なのが、不動産投資用物件のリフォームです。
では、不動産投資用物件のリフォームにかかる費用は、一体どれくらいなのでしょうか？
リフォームの種類と併せて解説しましょう。
不動産投資用物件のリフォームにかかる費用について
不動産投資は、物件を第三者に貸し出すだけで利益を得られる投資です。
ただ、もちろん何の工夫もしなくていいわけではありません。
近年、賃貸物件はあらゆるエリアに乱立しており、退去者が出た後のリフォームを徹底しなければ、なかなか新しい入居者が集まらない時代になっています。
そして、気になる不動産投資用物件のリフォームにかかる費用ですが、実はこれには相場がなく、オーナー自身が自由に決定できます。
しかし、リフォーム費用をかけすぎると、その費用を回収するのには時間がかかりますし、費用を少なくしすぎると、なかなか新しい入居者が決まらず、入居率は下がったままの状態になってしまいます。
では、オーナーはどうやって、不動産投資用物件のリフォームにかかる費用を設定すればいいのでしょうか？
ポイントとしては、リフォームにかかる費用が賃料の何倍になるかを考慮して、費用を設定することが挙げられます。
例えば、賃料の5倍のリフォーム費用を費やすと、そのリフォーム費用を回収するには、最低でも5ヶ月かかりますよね。
つまり、多くの費用を費やして、不動産投資用物件のグレードアップを図り、長期的な安定収入を狙うのか、空室期間ができることを我慢して、リフォーム費用を抑えるのかについて、その都度オーナー自身が判断し、その上でリフォーム費用を設定すべきだということです。
もちろん、どちらを選ぶかはオーナーの自由です。
不動産投資用物件のリフォーム費用は前もって上限を決めておくのも効果的
先ほど、不動産投資用物件のリフォーム費用は、その都度オーナーが判断して設定すべきだという話をしました。
ただ、中には、その都度適切かどうかを判断するのが難しいというオーナーもいるでしょう。
そのようなオーナーは、リフォームにかかる費用の上限を、前もって決めておきましょう。
先ほど解説した方法とは真逆の方法ですが、これなら上限を超えるか否かで、簡単にリフォームをすべきかどうか判断できます。
例えば、あらかじめ「賃料の2ヶ月分はリフォーム費用に費やしていい」と決めているのであれば、その費用を上回らない範囲でリフォームを行います。
また、この方法は、リフォームをすべきかどうかの判断がしやすくなるだけでなく、リフォームに迅速に着手できるというメリットがあります。
不動産投資用物件のリフォームは、入居率維持以外にも効果がある
不動産投資用物件のリフォームには、高い入居率を維持する効果がありますが、実は他にも大きな効果が期待できます。
それは、“価値の低下防止”です。
不動産は、築年数が経過するにつれて、どんどん価値が低下していきます。
そのため、リフォームによって、劣化している部分を新しくすることはとても重要です。
また、古い内装や設備が残ったまま、賃料を引き下げてまで入居者を募集してしまうと、物件の価値はどんどん低下していき、賃料も下げ続けなければならなくなるでしょう。
1度そのようなサイクルに入ってしまうと、再び賃料を上げるのはなかなか難しくなるため、リフォームを適宜行って、価値を低下させないことを意識しなければいけません。
もちろん、不動産投資用物件の価値を維持し続ければ、何らかの理由によって不動産投資を終了させる場合でも、売却によって大きな利益を得ることができます。
不動産投資用物件のリフォームにおける種類について
では、ここからは、不動産投資用物件のリフォームには、どんな種類があるのかを見ていきましょう。
① キッチン
キッチンのリフォームは、一般家庭で行う場合、50～150万円程度かかることもあります（システムキッチンの場合）。
ただ、不動産投資用物件におけるキッチンのリフォームにおいて、それだけの費用をかけてしまうと、回収するのに年単位の期間がかかってしまう可能性もあります。
そのため、不動産投資用物件では、安価でリフォームが可能な”公団キッチン“などを選びましょう。
公団キッチンであれば、高くても数万円程度でリフォームができます。
② 浴室
浴室のリフォームは、例えばユニットバスを丸ごと交換する場合、50万円以上の費用がかかります。
そのため、不動産投資用物件で浴室をリフォームするのであれば、なるべく丸ごと交換しなくて済む形を選びましょう。
例えば、壁に劣化が見られる場合は、バスパネルを貼って補修し、浴槽に劣化が見られる場合は、浴槽のみを数万円程度で交換するようにします。
③ トイレ
トイレのリフォームは、古い和式便器から洋式便器にする場合、大体15万円くらいかかります。
ただ、床も併せてリフォームするのか、ウォシュレットも設置するのかなどによって、かなり金額には差が出てきます。
ちなみに、洋式便器にウォシュレットを付けるだけのリフォームであれば、費用は15,000円くらいで済みます。
また、オーナー自身で取り付けるのが難しい場合は、ホームセンターなどに依頼して取り付けてもらうことも可能です。
④ 床
不動産投資用物件の床のリフォーム費用は、床のタイプによって異なります。
クッションフロアの場合、1㎡あたり2,000～3,000円程度、フロアタイルの場合、1㎡あたり4,000～5,000円程度、フローリングの場合、1㎡あたり7,000円程度からリフォームできます。
⑤ 壁、天井
壁や天井のリフォームには、主にクロスの張り替えが挙げられます。
費用は1戸あたり大体40,000～50,000円程度です。
また、天井や壁の塗装に関しては、クロス張りが不要な場合、1戸あたり20,000円前後で行えます。
⑥ 設備の追加
不動産投資用物件のリフォームには、既存の設備の修繕や入れ替えだけでなく、設備の追加も含まれます。
各設備の追加にかかる費用は、それぞれ以下の通りです。
下駄箱：20,000円前後
浴室乾燥機：10～20万円
独立洗面台：10～20万円
給湯器（追い炊き機能付き）：ガス50,000～10万円、電気10万～数十万円
モニター付きインターフォン：数万円～10万円
宅配ボックス：10万円前後
不動産投資用物件のリフォームは必要不可欠！
不動産投資をするにあたって、「なるべくリフォーム費用を抑えたい」と考える方は多いです。
これは当然のことであり、リフォーム費用が1室の賃料を超えるだけで、次の月の賃料収入は1室分減ることになるためです。
もちろん、1室のみを区分所有している場合であれば、次の月の賃料収入はゼロに等しくなるでしょう。
ただ、リフォームを一切行わず、長期間高い入居率を維持することは、基本的には不可能です。
不動産投資開始時、その物件がどれだけ綺麗であっても、時の経過による劣化は防げませんし、当初どれだけ最新の設備が整っていたとしても、次から次へと新しい設備は開発されていきます。
そのため、“リフォームをしない”という選択肢は、不動産投資において最初からないものと思っておきましょう。
まとめ
ここまで、不動産投資にかかるリフォーム費用のことを解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
不動産投資では、ニーズの高い立地を選び、収益性が高い物件を購入することがとても重要ですが、それと同じくらい、リフォームに費用をかけることも重要なのです。
ただ、もちろん闇雲にリフォームに費用をかけるだけでなく、コストパフォーマンスが高いリフォームを心掛けなければ、意味はありません。
