不動産投資における重要な要素！“入居率”について
不動産投資における重要な要素の1つに、“入居率”が挙げられます。
これを意識しないことには、不動産投資の成功はないと言っても過言ではありません。
今回は、この不動産投資における入居率の概要や、入居率をアップさせるための方法などについて、詳しく解説したいと思います。
不動産投資における入居率の概要
これから不動産投資を始める方の中には、“入居者”という言葉の意味は理解していても、“入居率”の意味を理解していない方はいるでしょう。
入居率とは、簡単に言うと、自身が所有している物件の部屋数に対する、入居者の割合をいいます。
例えば、所有している10戸のうち、3戸が空室であっても、入居率は70%になります。
ただ、所有しているのが2戸であれば、1戸しか空室がない場合でも、入居率は50%となってしまいます。
なぜ不動産投資において、入居率は重要な要素なのか？
不動産投資において、入居率が重要な理由は言うまでもありません。
高い入居率を維持しなければ、不動産投資でうまく利益を上げることはできないためです。
もちろん、相続税対策など、利益を上げることが第一ではない不動産投資であれば別ですが、投資としてしっかり利益を追求する場合、入居率という指標を無視することはできません。
不動産投資で入居率が下がってしまう理由は？
不動産投資において入居率が下がってしまうことには、いくつかの理由があります。
具体的には以下の通りです。
①賃料が高額
同じエリアにある別の不動産よりも賃料が高額な場合、入居率は下がってしまいやすくなります。
そのため、少しでも賃料を上げて収入を増やそうという方法は、不動産投資において得策ではありません。
②入居者の募集が不十分
ネットに情報が掲載されていないなど、入居者の募集が不十分な場合も、入居率は下がりやすくなります。
どれだけ好条件の物件であっても、住居を探し求める方の目に留まらなければ、何の意味もありません。
また、不動産会社との関係が悪く、入居者募集に力を入れてもらえないといった場合も、入居率は下がりやすくなるでしょう。
③建物や部屋のイメージが悪い
建物の周りにゴミが散乱していたり、室内がしっかり清掃されていなかったりする場合、内見に訪れる方は現れたとしても、なかなか入居にまで至らず、入居率は下がりやすくなります。
不動産のオーナーは、最低でも上記のような状況にはならないように、賃貸経営を行うように心掛けましょう。
不動産投資における入居率をアップさせるには？
前述のような、“入居率が下がってしまう不動産”に該当していないにも関わらず、なかなか入居率がアップしないという場合、オーナーはどのような工夫をすべきなのでしょうか？
以下のような工夫は非常に有効なため、ぜひ実践してみましょう。
①長期間入居したくなるような工夫をする
入居率が下がりやすい物件は、入居者が集まりにくいだけでなく、入居者が短期間で退去しやすい環境になっていることが予想されます。
そのため、入居者の立場になって、“長期間入居したくなる物件”とはどのようなものなのかを、1度じっくり考えてみましょう。
例えば、生活のしやすさを感じるような立地にあれば、長期間入居したくなるのは当然のことです。
生活がしやすい立地には、駅が近い立地、学校や病院が近い立地、ショッピング施設が近い立地などさまざまなものがあり、どれをアピールするかについては、ターゲットの層を明確にしてから決定します。
また、新しい設備、便利な設備が整った物件も、長期間入居したいと考える方は多いはずです。
例えば、室内のコンセントを多めに設置するだけでも、利便性はかなり向上しますし、多少費用はかかるものの、宅配ボックスや浴室乾燥機、床暖房などの設備を導入すれば、1度入居した方は、そう簡単には離れていかないでしょう。
②安心して生活できるような環境を作る
入居者が退去してしまう理由として多いのが、「同じ物件にマナーの悪い人がいる」「管理会社やオーナーの対応が悪い」といった理由です。
これを言い換えれば、トラブルが起きにくいような環境、迅速かつ丁寧な対応をオーナー、管理会社が心掛けることで、入居者は安心して、長期間生活できるということになります。
せっかく立地や設備が良いにも関わらず、トラブルやクレームに対する対応を怠ることで、入居者が離れてしまうというのは、非常にもったいないことです。
もっと言えば、たとえ立地や設備に不安があったとしても、しっかり対応してくれるオーナーや管理会社がいれば、そこまで入居率は落ちないことが予想されます。
③不動産会社、管理会社と良い関係性を築く
不動産会社、管理会社は、不動産投資における入居率増加の鍵を握っています。
なぜなら、実際に入居希望者を物件に案内し、契約を交わすのは不動産会社ですし、入居者の要望やクレームに対応するのは、その多くが管理会社であるためです。
そのため、不動産会社や管理会社とは、なるべく良い関係性を築くようにしましょう。
ただ、具体的に何か行動に移さなければいけないのかというと、そういうわけではありません。
連絡を密に取る、細かいことで怒らないようにするなど、一般的なマナーさえ守ることができれば、自然と関係性は良くなっていきます。
不動産投資における入居率低下に苦しむオーナーは、“サブリース”も視野に入れておこう
あらゆる策を講じてきたにも関わらず、それでも入居率がアップしないという場合は、“サブリース”も視野に入れておくべきでしょう。
サブリースとは、オーナーが持っている不動産を管理会社が借り上げ、管理会社からオーナーに月々の賃料が振り込まれるという形式のことを言います。
サブリースであれば、入居者の有無に関わらず、“保証賃料”というものを受け取ることが可能なため、入居率の低下に苦しむ心配はありません。
また、不動産投資における管理業務に関しては、管理会社に一任できるため、兼業投資家の方であっても、負担を感じにくくなります。
ただ、サブリースにもデメリットは存在します。
1つは、賃料収入を最大化できないという点です。
先ほど、サブリースであれば、オーナーは保証賃料を受け取れるという話をしましたね。
もちろん、これのおかげで、入居率の低下に苦しむことがないのは事実ですが、保証賃料の金額は、オーナー自身が賃貸経営をする際に受け取れる賃料よりも、低い価格に設定されています。
そのため、入居率が高ければ高いほど、サブリースの方が損をしてしまうのです。
また、入居者の有無に関係なく、保証賃料を受け取れるとは言っても、サブリース会社が倒産してしまえば、当然賃料が保証されることはなくなります。
これが、サブリースにおける2つ目のデメリットです。
サブリース会社が倒産した場合、その不動産の賃貸経営は、当然オーナー自身が行うことになりますが、場合によっては、空室だらけの状態からスタートさせなければいけないことも考えられます。
したがって、「管理が面倒くさい」「入居率をアップさせるのが面倒くさい」というような理由で、安易にサブリースを利用することはおすすめできません。
まとめ
ここまで、不動産投資における重要な要素の1つ、入居率について解説してきましたが、いかがでしたか？
入居率は、アップさせるためにさまざまな工夫をしなければいけない反面、下がるときはあっという間に下がってしまうものです。
そのため、普段から常に、「入居者にとって、住みやすい環境とは何だろう」ということを模索しておくことが重要と言えるでしょう。
