解約合意書（借地）
借地について、その賃貸借契約を終了する際に締結するものです。契約が終了するパターンとしては、契約締結時に交わした契約の期間が満了したパターンと、その期間の途中でどちらかの都合により契約を終了する事となったパターンがあります。通常は、期間の途中で解約を希望した際に交わされることになります。それ以外に、解約合意書が必要なケースがあるかどうか、考えてみましょう。
契約期間が満了したケースでは、契約期間の更新によって違いが生じます。一般定期借地権や建物譲渡特約付借地権のように、そもそも更新できない契約をしているケースと、普通借地権のように双方の合意があれば契約の更新ができるケースがあります。合意があれば契約できるケースでも、借地人様が契約の更新を望まなかったケースと、更新を望んでも地主様がそれを拒絶するケースがあります。どのパターンであっても、改めて解約に合意する必要はないので、解約合意書は必要ありません。ただし、普通借地権の場合更新を地主様が拒否する場合、その条件として正当事由がなければいけません。それに当てはまるものがない場合は、立退料を支払う必要が出てくるケースもあります。その場合、立退料の交渉をして確実に解約するために、解約合意書が必要となることもあります。
契約期間の途中での解約については、借地人様と地主様のどちらかが解約を希望し、もう一方がそれに合意して解約するケースと、地代の支払いが滞る等の債務不履行によって解約する法定解除に至るケース、その他契約時に定められた中途解約の事項に該当するケースがあります。このうち、どちらかが解約を希望したケースのみ、解約合意書が必要です。それ以外のケースでは、そもそも最初からこういう時は契約の途中でも解約すると契約事項にも含まれている状況です。その場合、地主様が解約を一方的に決めることができるため、合意の必要がないので解約合意書は必要ありません。そのため、何らかの理由が合って特に必要になるケースを除いては、双方が合意して解約をする場合のみ解約合意書が必要となります。
地主様が借地人様に解約を申し出たケースでは、解約に合意する代わりに立退料を支払うのが一般的です。その金額は、交渉によって決定します。もし、引っ越す理由などがあって借地人様の方から地主様に解約を申し出るケースでは、契約書に記載されていれば違約金を支払わなくてはいけないこともあるでしょう。ただし、そういったケースはめったにありません。
双方の合意があれば解約はできるので、契約期間がどれだけ残っているかは関係ありません。具体的に、どのタイミングで借地関係を終了させるのか、その期限とそのための条件について双方が納得できるよう、取り決めましょう。
書類に記載される内容は、一般的に下記のような項目です。必ず書かれていなければいけないものではなく、場合によっては必要がない項目もあります。
・賃貸人と賃借人
要するに、地主様と借地人様のことです。これ以降は、地主様を甲、借地人様を乙と記載するのが一般的です。
・契約への合意の確認
借地契約を解約することへの合意書なので、最初にその内容ということを明記します。その際は、元々の賃貸借契約を契約した年月日についても記載することがあります。
・明け渡しの日程
解約が成立し、その土地をいつまでに明け渡せばいいのか、年月日を指定する項目です。その日までは、猶予されることになります。
・立退料
今回の解約合意に際して、立退料を支払うかどうか、またその金額はいくらとするのか、ここに明記します。合意書にサインするとき、改めて確認する必要があります。
・敷金残金について
当初の敷金残金がある場合、その返還も考慮します。その際は、土地を現状回帰することが条件となるでしょう。もしくは、敷金残金や立退料からその費用が差し引かれるため、その金額も明記されます。未払いの賃料がある場合は、それも差し引きます。
・損害金
もし、借地人様が明け渡し期日までにその土地を明け渡すことができなかった場合、遅延によって生じた損害に対する損害金として支払う金額についての取り決めを記載します。損害金は、月額で決定することが多いでしょう。
・債券、債務の確認
この土地に関する、債権や債務などがないことを確認します。この土地、あるいは土地の上にある建物を担保とした債権や債務がある場合、その抵当権を外してから契約しなくてはいけません。通常は、借地を担保にする場合地主の承諾を得る必要があるので、抵当権が設定されている場合は地主も把握しているでしょう。
・合意の確認
この件について、合意したということを示すために地主様と借地人様が、それぞれ署名、捺印をして契約を締結します。合意書は、2通作成して双方が1通ずつ持つことになるでしょう。
・物件目録
解約合意の対象となった物件の所在地、地番、地目、面積などを記載します。
