アパートやマンションの売却時に、なるべく高値で売るコツは?
自分の土地にアパートやマンションを建てて、経営している地主様は多いと思うのですが、そのアパートを建てた土地の地価が上昇した場合や、アパートの入居率が下がって空き室が増えた場合などは、そのアパートやマンションを丸ごと売ることを考える場合もあるでしょう。
その時に、なるべく高値で売るためにはどうしたらいいのでしょうか?
アパートやマンションを売るための手順
まず、アパートやマンションを一棟丸ごと売却するための手順について、確認してみましょう。
基本的には、一戸建ての売却とそう大きな違いはないのですが、売却額が大きくなる分手続きは慎重に行うべきでしょう。
まず、売却を考えた時には建物の査定を依頼し、相場について確認してみましょう。
建物の査定において重要となるのは、その建物の築年数です。
築年数と、建物の構造による耐用年数を確認して、概算価格を見積もってもらいましょう。
最近では、見積もりを複数の不動産業者にまとめて依頼できる一斉見積もりサイトなどを活用する人が多いと思いますが、それを利用した場合は複数の不動産業者から営業電話などがかかってくるようになるでしょう。
この営業電話が煩わしい、という人は少なくないと思います。
そういった電話が嫌な場合は、まず自分で路線価や現在の取引価格について調べてみたり、近くで同様に売られているアパートやマンションの価格を調べてみたりして、大まかな価格を自分で調べてみましょう。
その価格を頭に入れて、信用できる不動産業者に直接見積もりを依頼してみましょう。
その結果、自分で認識している価格と大きな差額があった場合は、何らかの理由があるのかを聞いてみて、納得がいかない場合だけまた違う不動産業者にも依頼してみるといいでしょう。
ただ注意したいのは、その土地に建てられている建物があまりにも古い場合や、土地を有効活用していない建物だった場合です。
このような際には、建物を取り壊すことを前提に土地の取引をすることになるかもしれません。
建物があるせいで、かえって評価額が低くなることもあるので、気を付けましょう。
このような状態を、建付原価といいます。
売却について、不動産会社へと仲介を依頼する場合、その契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専任専属媒介契約の３つがあります。
この契約内容によって、他の不動産業者にも仲介を依頼することができるかどうか、また不動産業者の仲介以外でも売却できるかという点が変わってきます。
買い手が見つかるまでに時間がかかっている場合は、不動産業者との間で売却価格の調整が必要となってくることもあるでしょう、
また、買いたいという人が見つかってから改めて価格交渉をしなくてはいけない事もあるでしょう。
翌年支払うことになる税金についても忘れずに、お互い納得がいくような価格となるように気を付けましょう
高額で売却するコツ
アパートやマンションをなるべく高額で売却するには、どのような点に気を付ければいいのでしょうか?
高額で売却するコツについて、紹介します。
まず、同じ物件を査定するにしても、不動産会社によってその査定額は異なります。
どの不動産会社が高額で査定してくれるのか分からないので、なるべく多くの不動産会社に査定を依頼してみて、その査定額を確認してみましょう。
売却したい不動産が、利便性に難がある立地にある場合や、地価が下落傾向にある場合など、売却するのが厳しいような場合は、不動産業者を１社選んで専任専属媒介契約を結んでしまった方が良いでしょう。
仲介できる不動産業者が１社だけに限られるというのは不安が残るかもしれませんが、その１社に選ばれた不動産業者は他の物件よりも積極的に売却を勧めてくれます。
不動産売却の仲介というのは、売れなければ手数料をもらうことができないので、不動産業者も専任となっているうちに売ってしまいたいと考えるのです。
それとは反対に、利便性が高い立地にある場合や、地価が上昇傾向にある物件の場合は、黙っていても売れることが多いので一般媒介契約として、多くの不動産業者を窓口にしてなるべく早く買いたい人が見つかるようにしましょう。
建物がそれほど古くなっていない状態で売却する場合は、売買契約が完了してからその物件の補修、あるいはリフォームをして利用するのが一般的です。
しかし、契約時点で建物が傷んでいる場合や、補修が必要となっている場合はその分の費用や補修が終わるまでの期間を考えて、その分売却額が低く見積もられることになります。
この補修やリフォームをあらかじめ済ませてしまい、それから査定してもらうとマイナス点が少なくなるので、その分査定額も高くなるでしょう。
ただし、この場合の費用は持ち出しとなってしまうので、もしも長期間売れなかった場合はその負担が重くなってしまうかもしれません。
また、不動産売買の仲介を依頼した場合、売り出してから１カ月、３カ月、半年、１年と一定の期間が経過する度にその売却額を下げていくように提案されることが多いでしょう。
売却額については、売主である地主様が決定することができるのですが、やはりなるべく早く売れるようにするには徐々にその価格を下げていくなど、買いやすい条件に近づけていくというのが一般的です。
そのため、売却できるまでの期間をなるべく短くするのも、高額で売却するためのコツとなります。
時には、相手の値引き交渉に応じてしまった方が、結果的に高値で売れる場合もあります。
例えば、売り出して早々にあと200万円安くなるなら買う、という条件を出されたものの、値引きに応じたくないために断ってしまった結果、１年以上も買主が見つからないまま結局500万円値引きした状態で売ることになった、という場合もあるのです。
その間の固定資産税なども支払うことになったので、結果としてかなりの損につながってしまったのです。
早期に買主を見つけるには、同様のアパートやマンションの売買経験が豊富な不動産業者を選びましょう。
充分な経験がある場合は、専任専属媒介契約とした方が良いかもしれません。
何度も同様の不動産を売買している場合、以前その不動産業者からアパートなどを購入した買主様に声をかけて、また必要としている人が見つかる可能性が高くなるのです。
それとは反対に、一戸建ての売買ばかりを担当している不動産業者の場合は、アパート等の売買を仲介するためのノウハウが不足していることも多いので、なかなか買主様が見つからない、ということになる可能性が高くなるでしょう。
高値での売買を希望する場合は、こういった点に注意して売却の準備をしておき、仲介を依頼する不動産業者を選びましょう。
アパートやマンションを一棟丸ごと売却するとなると金額も大きくなり、10％の上下でもかなりの金額が違ってくることになるため、充分に注意して下さい。
まとめ
今まで経営していたアパートやマンションを一棟丸ごと売却することになった場合は、なるべく高値で売却できるようにしたいと考える人が多いでしょう。
そのためのコツとして、不動産業者の選び方や査定の仕方、査定を受ける前の準備などいくつもの重要なポイントがあります。
こうしたポイントを守って売却手続きを進めていくと、通常よりも高値で売却できる可能性は高くなっていきます。
