地主の為の底地（貸宅地）売却の流れ
底地（貸宅地）は借地人様がご本人が購入する以外、誰が購入するでしょうか？底地(貸宅地)は借地人様に賃貸中のため、購入者が直ちに土地を利用できる見込みはなく、賃料としての地代は低額となれば、なかなか簡単には売れません。
当然、一般のお客様が購入する事はまずありません。このような底地(貸宅地)を売却したい、売却せざるを得ない地主様はどうしたら良いのでしょうか？この場合、底地（貸宅地）の買取り業者であれば、売却する事が出来ます。
ここからは、底地（貸宅地）を買取り業者に買い取ってもらう際の一般的な流れや注意点や流れを解説しましょう。
①買取り業者の選択
まず、とても大切な事を考えなければいけません。売却後の借地人様のことです。底地(貸宅地)の第三者への売却は、長く借りて頂いた借地人様に大きな不安を与えてしまうことになります。中には売却後に、借地人様と買取り業者との間でトラブルになり、地主様宅に駆け込んでくる借地人様もいるかもしれません。従いまして、借地人様だけでなく、地主様ご本人も、売却後において、借地人様や買取り業者との間のトラブルに巻き込まれないよう、慎重に買取り業者を選択する事が重要となります。ホームページが立派だったから、親切で丁寧な営業マンだったから。このような理由だけで選択し、トラブルに巻き込まれる地主様は多数おられます。では、このような底地(貸宅地)を購入可能な買取り業者はどうやって見つけるのでしょうか？手軽で良い方法としては、信頼できる人から紹介してもらうことです。例えば、税理士さんは良いかもしれません。普段から多くの地主様とのお付き合いがあり、良い買取り業者に関する情報をお持ちかもしれません。信頼できる税理士さんやその他の知人等からの紹介であれば、まずは第一のフィルターを通過した買取り業者と判断しても良いかと思います。それ以降のフィルターについては地主様ご自身となりますので、選択の際の参考情報を解説していきましょう。
②買取り業者との面談、相談
実際に買取り業者との面談は、地主様のご自宅に招き面談することが多いかと思いますが、この初回だけでも、税理士さんなどの紹介者が同席して頂けると安心かと思います。さて、面談では、買取り業者に売却する理由や借地の経緯などの説明を丁寧に伝えてください。反対に、買取り業者からは、買取り価格の査定の為、地代や契約期間などの賃貸内容を確認することになります。この情報が買取り価格や売却方法等に影響を与えることになるので、出来れば情報を開示した方が良いでしょう。また、買取り業者には購入した後の計画などを聞いておいても良いかと思います。購入後、マンションの建築計画があるとなれば、借地人様は立退きを迫られることになるので、トラブルに発展することも考えられます。
③買取り価格と契約条件の提示
底地(貸宅地)の買取り業者であれば、ある程度買取り価格に相場のようなものがあり、何社か見積りをしたところでも、大きな価格差はないと思います。価格差があるということは、何か売買条件等に違いがあるということです。売買対象の面積が契約面積なのか、有効宅地面積なのかなど、どこかに違いがあるはずです。稀に、競合した買取り業者の社名は違えども、法人登記簿を確認すると役員が共通する関連企業だったという場合もあるそうなので、その点も注意が必要です。では、大きな価格差がない場合、どのように買取り業者を選択するのか。それは、契約条件です。契約時の手付金はいくらで、いつに売買代金を受け取れるのか。確定測量は行うのか、その費用はどうなのか。特約条項はどうなのか。など、最終的には契約書に盛り込まれる条件で判断することになります。
④売買契約の締結と手付金の受領、測量の着手
地主様で買取り業者が算出した底地（貸宅地）の価格と契約条件に納得されましたら、次は契約という流れになります。
底地（貸宅地）の売買契約は、通常の不動産売買と同じように売買契約書を交わします。契約時には手付金の授受があり、地主様は売買代金の5%程度の手付金を受け取ることになります。また、契約と同時に、借地人様に底地(貸宅地)を買主に売却した旨の通知を郵送することになり、この日から、借地人様との関係はこれまで通りということにはなりません。何かあった場合でも、直接解決を図らず、買主様に全てをお任せするしかありません。確定測量や分筆測量を行う場合は、借地人様への初回の挨拶のあとに測量に着手することになります。この時、借地人様との間でトラブルになっていたりすると借地人様宅に立ち入れず、測量が出来ず契約解除ということもあります。売却後は地主様のコントロールは効きませんので、買取り業者や測量会社の対応がとても親切であることを願うばかりです。
⑤売買残代金の受け取り、所有権移転
測量や売買条件が全て整い次第、残代金の受領と所有権移転登記となります。この日以降、地主は買取り業者に代わります。所有権移転登記には、権利証(登記識別情報通知)が必要となります。権利証は再発行が出来ませんので、何とかお探し頂くようお願い致します。万が一、権利証が見当たらない場合は、司法書士に本人確認情報を作成してもらい登記申請手続きを行います。この時の費用は5~10万円程度が相場となります。
⑥確定申告
底地(貸宅地)を売却した殆どの地主様は、売買残代金を受領した翌年の2月に確定申告と所得税の納税が必要となります。、ザックリと売買代金の20%程度が税金となります。お忘れなくご申告をお願い致します。
まとめ
底地(貸宅地)を買い取ってもらう場合は、良い買取り業者と巡り合えるかという点が最重要だと考えられます。買取り価格も大きな違いはないと言われてますので、信頼のおける税理士さんや知人等に相談し、買取り業者を紹介をして頂くと安心で良いかと思います。
