借地権で不動産を担保にするリバースモーゲージは使える？
不動産を担保にして、金融機関から融資を受けることができる“リバースモーゲージ”という制度があります。
では借地権は、リバースモーゲージを利用する際に必要な不動産担保に該当しているのでしょうか？
リバースモーゲージの仕組みと併せて、借地権が使えるのかについて詳しく解説します。
リバースモーゲージってどんな制度？
借地権を担保にできるのかどうかを解説する前に、まずはリバースモーゲージについて解説します。
リバースモーゲージは不動産を担保にして融資を受けることができるサービスで、返済方法に特徴があります。
リバースモーゲージの返済をする際、借入期間は金利のみを返済します。
そして元本は、借入を行った人物が死亡した後、担保として預けていた不動産を売却することですべて返済されます。
したがってリバースモーゲージは、価値のある不動産を保有している方にとって、非常に利用しやすい融資制度だと言えます。
不動産を手放さず老後資金を借り入れられる
リバースモーゲージは自宅や土地を担保に借入を行える制度です。
そのため不動産の評価額が高いほど多くの融資を受けられます。
また担保とした不動産を手放すことなく、そのまま住み続けることができます。
定年後の借入は、多くの方が難しい傾向にあります。
その点リバースモーゲージは生活環境を換えずに老後資金の借入ができます。
こちらは大きなメリットと言えます。
ただし契約者が亡くなった後は担保の不動産を売却し、元金を返済する必要があります。
このことから、子どもや親族へと不動産を相続させることはできません。
それでも、引き継ぐ予定がない方であれば利用しやすいです。
借入金の使い方は原則自由
リバースモーゲージで借り入れた資金は原則自由に使用できます。
例えばリフォーム費用や老後の生活費、医療・介護費やレジャー費などが挙げられます。
自身のライフスタイルや目的に合わせた使い方ができるため、メリットは大きいです。
このことから、生活費に困っていなくても一考の余地がある方が出てきます。
「高齢になる前に引っ越したい」と考える方などにとっては、良い選択肢になり得ます。
使い道が限定される場合もある
リバースモーゲージで得た借入金は、原則自由に使用できるという話をしました。
しかし中には例外もあります。
それは事業資金や投資目的としての使用です。
リバースモーゲージは、老後の生活資金の確保を目的とした商品が中心です。
そのため金融機関も、事業資金や投資目的の使用は認めていないことが多いです。
事業資金に充てたいという場合は、リースバックなど別の制度の利用が向いています。
リバースモーゲージの種類
リバースモーゲージには、公的機関による制度と金融機関の商品があります。
取り扱う公的機関は、各自治体や社会福祉協議会などです。
公的機関のリバースモーゲージは、主に低所得の高齢者向けの制度です。
通常は利用できる方の収入に条件があります。
金融機関のリバースモーゲージには、金融機関独自の商品とリ・バース60があります。
各金融機関が取り扱う商品は、比較的幅広い使い道に対応しています。
一方リ・バース60は、住宅に関する費用限定で借り入れが行えます。
ちなみにリ・バース60は住宅金融支援機構が提供する商品です。
リバースモーゲージの年齢制限
リバースモーゲージはシニア向けのローン商品です。
そのため、契約可能年齢に下限が設定されています。
民間の金融機関の場合、リバースモーゲージの契約が可能な年齢は50～60歳です。
銀行の場合60歳が下限のケースが多いですが、50歳から契約できる商品もあります。
中には下限だけでなく、契約年齢に上限を設けているところもあります。
上限については、おおむね80～84歳であるケースが多いです。
ネット銀行ではリバースモーゲージの取り扱いはほとんどありません。
また各都道府県の社会福祉協議会でも、リバースモーゲージを提供しています。
こちらは厳密にはローン商品ではなく、低収入の高齢者世帯向けの自立支援制度です。
社会福祉協議会の貸付では、65歳を下限とする年齢制限が設けられています。
民間の商品とは異なり、年齢制限に上限はありません。
ちなみに契約者本人だけでなく、同居家族の年齢が制限されるケースもあります。
社会福祉協議会の貸付は、世帯の構成員全員の年齢が65歳以上でなければいけません。
民間のリバースモーゲージでも、配偶者の年齢が60歳以上などの制限が存在します。
借地権で不動産を担保にするリバースモーゲージは使えるのか？
では、借地権で不動産を担保にするリバースモーゲージは使えるのでしょうか？
この場合のポイントは冒頭でも言ったように、借地権が“不動産担保”に該当しているのかどうかです。
結論から言うと、借地権で不動産を担保にするリバースモーゲージは使えません。
リバースモーゲージにおける不動産担保に該当するのは、融資を受ける方が所有している建物または土地です。
そして担保として評価されるのは、ほとんどが建物ではなく土地になります。
借地権の場合、評価の大きなパーセンテージを占める土地を所有しているのは、融資を受ける方ではなく地主です。
したがって、土地は担保として評価されません。
またリバースモーゲージは通常の借入と同じように、融資を受けるために審査を通過する必要があります。
建物の評価だけでは審査に通らない場合がほとんどなので、借地権は担保として使えないということです。
建物が新しくても借地権は不動産担保に設定できないのか？
先ほど、建物の評価だけでは審査に通らない場合がほとんどなので、借地権はリバースモーゲージの担保に設定できないという話をしました。
では、借地権付きの建物が新築の場合はどうなのでしょうか？
建物が新しければ、建物だけでも担保としての価値が認められそうな気がしますよね。
ただ残念ながら、建物が新しくても借地権を担保として使うのは難しいというのが現実です。
そもそもリバースモーゲージの担保として土地が大きく評価される理由には、冒頭で解説したリバースモーゲージの仕組みが関係しています。
リバースモーゲージでは、元本の回収を借り手が亡くなったあとに行います。
したがって、できる限り長い期間価値を維持できるものを担保として設定しなければ、回収が困難になる可能性があるのです。
建物は時間が経つにつれて劣化していき、どんどん価値を落としていきます。
それに引き替え、土地は時間が経ってもある程度価値を維持できるため、担保として評価されやすいのです。
つまりいくら借地権付きの建物が新しくても、数年後、数十年後には価値が下がると判断されるため、担保にするには心もとないというわけです。
また借地権付きの建物は、売却の際に地主の許可を得ないといけないため、金融機関にとって決して取り扱いやすい不動産ではありません。
マンションは担保にできないことが多い
前述の通り、借地権や借地権付きの建物は基本的に担保として認められません。
その他、マンションも担保にできないケースが多いです。
リバースモーゲージは、建物が建っている土地をメインに不動産評価額を決定します。
そのため担保となる物件は、一般的には戸建て物件となります。
建物部分はあまり評価されないため、マンションは対象外になることが多いです。
また土地付き住宅に比べて、マンションは資産価値の下落率が高いです。
こちらもマンションを担保にするのが難しい理由の一つです。
金融機関によってはマンションでも利用可能な場合がありますが、数は少ないです。
担保に設定しやすいマンションの特徴
以下の特徴を持つマンションは、リバースモーゲージで担保として認められやすいです。
・資産価値が落ちにくい
・築年数が浅い
・専有面積が広い
例えば駅から近かったり、都心部に遭ったりするマンションは資産価値が落ちにくいです。
地盤が固く倒壊の危険性が低いマンションなども同様です。
これらはリバースモーゲージの担保にできる可能性があります。
また築年数が浅いマンションも担保として認められることが考えられます。
金融機関は、契約者が100歳になったときの築年数で制限をかけていることがあります。
例えば契約者が100歳の時点で築年数が45年以下となるマンションがあるとします。
こちらは今後もしばらく資産価値が維持できると判断されやすいです。
その他、専有面積が広いマンションも担保として認められやすいです。
どれくらいの広さが必要かについては、金融機関によって異なります。
中には“専有面積○○㎡以下は対象外”と明確に定めているところもあります。
まとめ
借地権で不動産を担保にするリバースモーゲージは利用できないということがわかりました。
ただ借入を依頼する金融機関によっては、承諾してもらえる可能性もゼロではありません。
それでも、借地権は金融機関にとって扱いにくい担保であるため、断られるのが当然と考えておくべきでしょう。
逆に利用していない土地や不動産を保有している地主の方は、1度利用を検討してみてもいいのではないでしょうか。
