相続税対策を取る際に行われる“不動産鑑定”について
今後被相続人となる可能性がある方は、少しでも相続人における経済的な負担を減らすために、相続税対策に取り組んでいることが多いです。
また、相続税対策を取る際には、所有物件の“不動産鑑定”を行うのが一般的です。
今回は、不動産鑑定とは一体どのようなものなのかについて、詳しく解説したいと思います。
不動産鑑定の概要
不動産の鑑定評価に関する法律に基づき、不動産鑑定士または不動産鑑定士補によって行われる、不動産の経済価値の判定を“不動産鑑定”といいます。
不動産鑑定士、不動産鑑定士補はいずれも国家資格であり、適切な手順を踏んで適正、妥当な価値を判断しなければ、不動産鑑定とは認められません。
また、不動産鑑定が行われた後は、上記の有資格者から“不動産鑑定評価書”が発行されます。
これは、法律で義務付けられた以下の項目について記載されている書類です。
・鑑定評価額
・対象不動産の詳細
・依頼目的、条件
・評価額の決定理由 など
ちなみに、不動産鑑定評価書は、どの不動産鑑定士に依頼しても同じ形式で発行され、法的拘束力が生ずる唯一の不動産の評価書として、公的機関に提出することができます。
“不動産査定”と何が違うのか？
不動産鑑定と非常に似通っている言葉に、“不動産査定”というものがあります。
これらは名前こそ似ているものの、まったくもって別物の評価であるため、混同しないように注意しましょう。
不動産査定は、不動産会社によって行われる物件の“査定”であり、算出されるのは“売却できると予想される金額”です。
一方、不動産鑑定で弾き出されるのは、前述の通り“不動産の経済価値”です。
つまり、不動産鑑定によって算出された金額の方が、はるかに精度が高いということです。
他にも以下のような違いがあるため、この機会にしっかりと覚えておきましょう。
| 費用 | 鑑定基準 | 公的機関への書類提出 | |
| 不動産鑑定 | 有料 | あり | 可 |
| 不動産査定 | 無料 | なし | 不可 |
不動産鑑定が必要なケース
相続関連でいうと、今後被相続人となる方が相続税の節税をしたい場合に、不動産鑑定を受けなければいけません。
これは、節税をするにあたって、適切な不動産価格を算出する必要があるからです。
ちなみに、相続以外でも、以下のケースでは不動産鑑定を受けることになります。
・財産分与を行うとき
・不動産を担保にして借入を行うとき
・収益物件の賃料等を決定するとき
・不動産を証券化するとき など
不動産鑑定におけるチェック項目
相続税対策を取る際に行われる不動産鑑定では、以下の項目をチェックし、最終的に対象不動産の価格を弾き出します。
・一般的要因
・地域要因
・個別的要因
一般的要因
一般的要因には、対象不動産における地盤や地質、人口や物価、立地するエリアの行政上の特性などが挙げられます。
地域要因
地域要因に該当するのは、交通機関の発達具合や災害のリスクなどです。
また、鑑定の対象となる不動産が工業地域にある場合は、周辺の関連産業との位置関係、農地地域にある場合は、日照時間や気温、標高などがチェック項目となります。
個別的要因
世の中には、1つとして同じ不動産は存在しません。
つまり、不動産鑑定の対象となる不動産には、それぞれ個別な情報があり、それに関する要因もチェック項目に含まれるということです。
具体的には、周辺の商業施設等との位置関係や、近隣にある不動産の状況、建物の材質や構造などが、個別的要因に当てはまります。
不動産鑑定の費用
不動産鑑定は、国家資格を持つ専門家に依頼するものであるため、当然費用がかかります。
また、その金額は対象不動産の種類によって異なります。
相場は以下の通りです。
| 対象不動産の種類 | 詳細 | 相場 |
| 土地 | 戸建て物件程度の土地 | 20万円～ |
| 大規模な土地 | 30万円～ | |
| 建物 | 戸建て物件 | 20万円～ |
| 土地&建物 | 戸建て物件 | 25万円～ |
| マンション | 1室 | 30万円～ |
上記の通り、依頼費用は20～30万円の間に収まることが多いです。
ただ、不動産鑑定士はさまざまな方法で料金体系を決定しているため、これ以上の金額になることも決して珍しくはありません。
おすすめなのは、最初から支払う金額が決定している“報酬基準型”を採用する不動産鑑定士への依頼です。
不動産鑑定の必要書類
不動産鑑定を依頼する際には、以下の書類を用意しなければいけません。
・全部事項証明書（登記簿謄本）
・住宅地図
・公図
・地積測量図
・建物図面 など
ちなみに、上記の書類は取得する場所がバラバラな上、1通につき500～1,000円の発行手数料がかかります。
また、その他道路台帳や上下水道配管図なども必要になりますが、これらは依頼した不動産鑑定士が取得を代行してくれるケースが多いです。
まとめ
ここまで、相続税対策の際に必要な不動産鑑定について解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
非常に精度が高い不動産価格を算出できるのが不動産鑑定の良いところですが、その分コストは高くなります。
よって、相続税対策を取る際など、必ず正確な価格を出さなければいけない場面以外では、あまり積極的に行わなくても良いでしょう。
