こんなときどうすれば良い？～不動産相続のよくある質問～
不動産相続は初めて経験する方がほとんどのため、「こんなときどうすれば良いの？」という悩みも生まれやすいです。
ただ、相続人の方は誰もが同じような悩みを抱えていますので、安心してください。
ここからは、不動産相続のよくある質問について、丁寧にお答えしたいと思います。
Q.被相続人がどれだけ不動産を持っていたかわからない場合はどうする？
相続人が不動産を引き継ぐためには、被相続人が持っていた不動産を明確にしなければいけません。
また、このときには、一般的に“名寄帳”というものを活用します。
これは、課税対象となっている固定資産（土地・家屋）を所有者ごとに一覧表にしたものをいいます。
“固定資産課税台帳”とも呼ばれ、各市町村の役所で閲覧・取得することが可能です。
よって、被相続人の所有する不動産が把握できていない相続人の方は、まず役所に足を運び、被相続人の名寄帳を取得しましょう。
ただ、名寄帳は被相続人の関係の深い以下の人物しか取得できませんので、注意してください。
・親族
・納税管理人
・相続人
・相続人の代理人
ちなみに、被相続人が複数の市町村に不動産を有している場合は、それぞれの市町村で名寄帳を閲覧・取得しなければ、すべての所有不動産を把握することはできません。
また、閲覧・取得前には、被相続人の固定資産税、都市計画税の課税明細書を確認し、そもそもどのエリアに不動産を所有しているのかを把握しておく必要があります。
Q.遺言書に記載されていない不動産の相続はどうする？
正しい形式で書かれた遺言の場合、それ自体の効力は有効となるため、遺言に記された不動産は原則その通りに相続されます。
一方、遺言に記載されていない不動産に関しては、被相続人が“意思表示”をしていないため、法定相続の対象にはなりません。
よって、相続人同士の遺産分割協議書により、分配方法を決定する形になります。
遺言の主な役割は、“相続人同士の争いをなくす”ということです。
しかし、遺言に記載されていない不動産が出てくると、作成しても結局争いは起こりやすくなってしまうため、被相続人は細心の注意を払わなければいけません。
Q.生前に特別な対応を受けていた場合、相続分に影響はある？
例えば、被相続人に3人の相続人（長男、次男、三男）がいるとします。
このうち長男のみ、被相続人の生前に住居を買い与えてもらっていたとしましょう。
通常、相続分の算出をする場合、相続開始時の被相続人の財産が基準となりますが、上記の長男のように、生前に特別な利益（生前贈与または遺贈）を受けていたときには、話が変わってきます。
このまま相続してしまうと、相続人間で不公平が生じてしまうからです。
具体的には、民法上上記の受益を考慮し、“特別受益”として相続財産に加えたものを相続財産として、それぞれ（長男、次男、三男）の相続分を算出することができます。
Q.相続人の中に海外居住者がいる場合はどうする？
被相続人の不動産を相続する際は、遺言がない限り原則遺産分割協議が行われます。
ただ、そのときすべての相続人が日本国内に居住しているとは限りません。
もし、相続人の1人が海外に居住しているのであれば、他の相続人が遺産分割協議の内容を整えた後、協議書を海外に居住する相談人に送り、署名・捺印をしてもらいましょう。
また、通常遺産分割協議には、実印と印鑑証明書が必要です。
しかし、日本に住所がない場合は印鑑証明書の取得ができません。
この場合、海外に居住する相続人は、以下のように対処することで、実印・印鑑証明書の代わりにできます。
・在留地の日本領事館の書記官の面前で遺産分割協議書にサインする
・領事館の証明書（サイン証明書）を取得する
Q.遺産分割協議のやり直しはできる？
一度成立した遺産分割協議に関しては、原則として後々やり直すことはできません。
なぜなら、相続人全員で話し合った結果、遺産分割協議書を作成し全員で署名捺印をしたことで、遺産分割協議は終了しているからです。
ただ、以下のように、例外的にやり直しができるケースもあります。
・遺産分割協議がそもそも無効のケース
・遺産分割協議は有効であるものの、相続人全員の合意があるケース
遺産分割協議がそもそも無効のケース
以下に当てはまる遺産分割協議はそもそも有効ではないため、やり直すことが可能です。
・相続人の一部が欠けているもしくは相続人以外の者が参加している
・詐欺、脅迫によって遺産分割が行われている
・遺産分割後に新たな財産が見つかった
遺産分割協議は有効であるものの、相続人全員の合意があるケース
誰一人欠けることなく、相続人全員の合意があれば、一度成立した遺産分割協議でもやり直すことが可能です。
まとめ
ここまで、不動産相続のよくある質問にお答えしましたが、いかがでしたでしょうか？
今後不動産相続をする方は、前述した悩みに直面する可能性が非常に高いです。
よって、あらかじめ知識を持っておき、スムーズに相続を進められるように準備しておきましょう。
そうしなければ、不動産相続は長期化してしまう可能性が高いです。
