借地権の相続人となる方が知っておきたい7つのポイント
不動産の相続人となる方は、少し特殊な物件を相続することがあります。
そんな特殊な物件の1つとして数えられるのが、“借地権”付きの土地です。
ここからは、今後借地権を引き継ぐ可能性がある方に向けて、相続のポイントを7つほど解説したいと思います。
知っておいて損はありませんので、ぜひ最後までご覧ください。
借地権の相続は地主様の許可が必要なのか？
借地権付きの土地を持った被相続人が亡くなったとき、借地権は相続人の方に引き継がれます。
つまり、相続人の方は、新しい借地人様になるということです。
また、このとき地主様の許可は必要なのかについてですが、結論から言うと許可はいりません。
相続後、地主様に対し、「借地権を相続しました」と事後報告するだけでOKです。
ただ、建物の所有権は、相続人（新しい借地人様）の名義に変えなければいけません。
遺贈で相続する場合は地主様の許可がいる？
先ほど、借地権を相続する場合、地主様に許可を取る必要はないと解説しました。
ただ、例えば被相続人が親ではなく叔父であり、相続ではなく“遺贈”で借地権を取得するような場合は、地主様に許可を得なければいけません。
また、その際には基本的に承諾料が発生します。
ちなみに、相続と遺贈には以下のような違いがあるため、併せて覚えておきましょう。
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財産の受け取り手 |
遺言 |
撤回 |
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相続 |
法定相続人 |
なし |
できない（意思表示によって行われるものではないため） |
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遺贈 |
法定相続人または遺言によって指定された法定相続人以外の人物 |
あり |
できる |
相続した借地権は売っても良いのか？
相続した借地権は、地主様の許可があれば売ることも可能です。
ただ、地主様の許可がなければ、売却はおろか増改築さえもすることができません。
また、許可が出ていないにも関わらず、無断で売却したことが発覚した場合、借地権の返還を求められる可能性があるため、注意しましょう。
借地権はどうやって評価すれば良いのか？
地主様の許可があれば、相続した借地権は売ることができますが、その際の評価については、一体どのように行えば良いのでしょうか？
これは、相続する借地権の種類によって異なります。
それぞれの評価方法を見てみましょう。
・通常の借地権
通常の借地権（借地借家法第3条）の評価は、以下の計算式で求められます。
“自由地としての評価額×借地権割合”
ちなみに、“自由地”とは、何も権利が付いていない土地のことを指しています。
・定期借地権
定期借地権には、定期借地権と事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権がありますが、これの評価は以下の式で評価します。
“（定期借地権等の設定時におけるその宅地の通常の取引価額÷定期借地権等の設定における借地人様に帰属する経済的利益の総額）×（定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利利率による福利年金現価率÷課税時期におけるその定期借地等の残存期間年数に応ずる基準年利による福利年金現価率）”
・一時使用目的の借地権
一時目的の借地権の場合は、雑種地の賃借権の評価方法と同じように、その賃貸借契約の内容や利用の状況を勘案して評価します。
借地権の相続時、地主様と揉めるのを防ぐには？
借地権の相続時、地主様と揉めるのを防ぐためには、まず新しく借地人様となった相続人の方が、迅速に相続した旨を伝えることが大切です。
また、今後被相続人となる方は、子どもの名義で勝手に借地権に建物を新築しないようにしましょう。
これは、建物の無断転貸に当たる可能性が高いです。
借地権相続時の“対抗要件”って何？
借地権を相続した方は、前借地人様（被相続韻）と同じように、その土地の借地権を主張できます。
しかし、地主様が土地を売却し、途中で新しい地主様になった場合は、非常に厄介です。
なぜなら、新しい地主様に「土地を返還してほしい」と言われた場合、たとえ借地権を持っていても返還しなければいけないからです。
ただ、借地人様が複数の要件をクリアしている場合は、返還に応じる必要がありません。
このときクリアすべき要件のことを“対抗要件”といいます。
具体的には、以下の2つを満たしていれば、返還に応じずに済みます。
・建物に借地人様の登記がされている
・借地上に建物がある
借地を相続した後に注意することは？
ここまで解説したこと以外で、借地を相続した後に注意することには、主に以下が挙げられます。
・借地権の消滅について
借地上の建物が火災の被害に遭ったり、地震で倒壊してしまったりした場合、そのままにしておくと対抗要件がなくなり、必然的に借地権も消滅します。
・地代について
借地権を相続した後、地主様から地代の値上げを要求されることがありますが、これは決して違法ではないため、物価や公租公課、近隣相場の状況によっては、それに応じなければいけません。
まとめ
ここまで、借地権の相続人となる方が知っておきたいポイントを7つほど解説してきましたが、いかがでしたか？
本記事を読んで、初めて知っていただいたこともあるかと思います。
また、この他にも覚えておくべきルールは数多くありますが、すべてを把握するのは難しいため、わからないことがあれば専門業者や法律の専門家にすぐ相談しましょう。
