不動産の登記手続きにおいて実印がいるパターンって？
不動産登記には複数の種類があり、それぞれ目的、手続き方法、必要書類などは異なります。
また、不動産登記を行う場合、必ず実印が必要だと思っている方もいるかもしれませんが、実際はすべての登記で必要なわけではありません。
ここからは、不動産登記の種類、そして各登記において実印は必要なのかについて解説します。
そもそも実印とは？
実印とは、市役所や区役所などの各地方自治体に印鑑登録を行い、公的に認められた印鑑のことをいいます。
印鑑登録をすることで初めて、使用した印鑑が実印であることを証明する印鑑登録証明書を、区役所戸籍課の窓口や行政サービスコーナー、コンビニで受領できます。
これにより、重要な財産上の契約書など、法律的な有効性を客観的に証明できます。
また、実印と銀行印との違いは、用途や登録場所です。
実印は、法律上の権利や義務が発生するときに使われるのに対し、銀行印は金融機関で預金口座を開設するときに必要になります。
そのため、実印は銀行印と比べて、より重要な手続きに用いる印鑑と言えます。
ちなみに、その他の印鑑には認印がありますが、こちらは登録が不要であり、はんこ屋で大量生産されたものが多いです。
誰でも同じものを簡単に手に入れることができるため、重要な契約手続きには使えないケースがほとんどです。
実印の作成費用について
実印の作成費用の相場は、およそ10,000円です。
しかし、こちらはあくまで相場であり、以下の5つのポイントによって、大きく価格変動します。
・陰影のつくり方
・素材
・サイズ
・購入場所
・申し込みから届くまでに必要な時間
実印の陰影のつくり方には、手彫りと機械彫りがありますが、手彫りの方が手間はかかるため、作成費用も高くなりやすいです。
ただし、手彫りの方が偽造のリスクが少ないため、不動産登記などの重要な手続きに使用するのには向いています。
また、素材としては、黒水牛がもっとも一般的であり、こちらは5,000円前後と価格もリーズナブルです。
最高級とされるのは象牙で作成されたもので、こちらは朱肉のつきも良く使いやすいですが、30,000円前後かかります。
ちなみに、実印はサイズが大きければ大きいほど作成費用も高くなり、店舗で購入すれば、ネット通販サイトで購入するよりも金額は高くなります。
その他、即日出荷ができるサービスなどを利用する場合は、実印を作成する費用のほかに、追加料金が数百円～1,000円程度発生します。
実印はフルネームで作成する？
実印は、男性、女性ともにフルネームで作成することをおすすめします。
こちらは、偽造防止など、セキュリティの観点から、フルネームで作成することが一般的だからです。
ただし、結婚前の女性が実印を作成する際は、苗字が変わる可能性を考慮し、名前のみで作成することもあります。
実印に使用する字体について
実印に使用する字体は、なるべく偽造されにくい形を選ぶべきです。
具体的には、印相体や篆書体といった、複雑な形状の書体がおすすめです。
また、自身の名前の陰影を確認したい場合は、印刷プレビューサービスを提供しているネット通販サイトを利用しましょう。
陰影をオンライン上で簡単に確認できるため、完成したときのイメージとの相違を避けたいという方にはおすすめです。
不動産登記の種類
まずは、主な不動産登記の種類を見てみましょう。
① 所有権保存登記
新しく建物を建築したとき、その建物における1人目の所有者が行う登記です。
したがって、1つの建物につき1度しか行われません。
② 所有権移転登記
不動産を売却、相続、贈与し、現所有者から新しい所有者に所有権が移転する際に行う登記です。
中古の建物において行われる登記であるため、1つの建物で何度も行われる可能性があります。
③ 抵当権設定登記
不動産に付与する抵当権を明らかにするための登記です。
抵当権は、債務者（借主）における住宅ローンなどの返済が滞ったとき、債権者（貸主）である金融機関が確実に資金回収をするため、土地や家を担保にできる権利です。
つまり、この登記は主に不動産の所有者が住宅ローンを利用する際に行われるものだということです。
④ 抵当権抹消登記
住宅ローンの完済後、不動産を担保に設定された抵当権を登記簿から抹消するために行う登記です。
実際抵当権は消滅しているものの、この登記を行わない限り、登記簿に抵当権は残ったままになり、不動産売却の際などに問題が発生するため、必ず行う必要があります。
⑤ 土地分筆登記
1つの土地を複数に分けて売買するようなとき、調査・測量を行って、1筆の土地を2筆または数筆に分けるために行う登記です。
分筆しても土地の権利関係はそのままのため、分筆した土地の登記簿には、元の土地の権利関係を転写します。
⑥ 土地合筆登記
土地分筆登記とは逆で、複数の土地を合併するときに行う登記です。
ただ、互いに接していない土地や、地目・地番区域が異なる土地、所有者が異なる土地などは合筆できません。
⑦ 建物滅失登記
建築物を解体した場合、火災で焼失した場合など、滅失したときに行う登記です。
つまり、その建物がすでに存在しないことを記録するための登記ですね。
滅失登記には他にも種類がありますが、一般的に滅失登記と言うと、この建物滅失登記を指しています。
不動産登記には他にも種類がありますが、代表的なものはこれくらいですね。
では、上記の各登記において、手続きで実印を用意しなければいけないのは、一体どの登記なのでしょうか？
1つずつ順番に見ていきましょう。
所有権保存登記
所有権保存登記をする場合、実印を用意する必要はありません。
建物所有者の氏名、住所を確認する住民票の写し、登録免許税の軽減を受けるための住宅用家屋証明書、登記申請書を用意すればOKです。
また、司法書士等の第三者に委任する際、委任状に押印する場合も、実印ではなく認印の使用が認められています。
所有権移転登記
所有権移転登記では、場合によっては実印を用意する必要があります。
所有権移転登記は“売買・贈与”に伴うものと、“相続”に伴うものに分けられますが、売買・贈与に伴う所有権移転登記で、なおかつその不動産の売り手となる場合は、実印を用意しなければいけません。
ただ、不動産の買い手となる場合に用意する印鑑は、実印でなくてもOKです。
また、相続に伴う所有権移転登記では、戸籍謄本および相関関係説明図、被相続人の住民票の除票もしくは戸籍の附票、相続人全員の印鑑証明書、相続人の住民票もしくは戸籍の附票、遺産分割協議書などと併せて印鑑を用意しますが、これは実印である必要はありません。
抵当権設定登記
抵当権設定登記は、立場によって実印がいる場合とそうでない場合に分かれます。
債権者は、印鑑証明書や登記原因証明情報、資格証明書や権利証などと印鑑を用意する必要がありますが、認印でも押印できますので実印はいりません。
一方、債務者は印鑑証明書と権利証の他に、実印を用意する必要があります。
抵当権抹消登記
抵当権抹消登記を行う場合は、債権者であろうと債務者であろうと、実印はいりません。
立場に関係なく印鑑は用意しなければいけませんが、これは認印でも大丈夫です。
土地分筆登記
土地分筆登記では、申請書や地積測量図、筆界確認書（境界確認書、境界の同意書、境界の協定書）など、他の不動産登記では必要ないものが多く必要になります。
また、土地家屋調査士に登記申請を委任する場合は委任状が必要になりますが、これに押印する際の印鑑は実印でなくてもOKです。
土地合筆登記
土地合筆登記を行う場合は、土地の権利書あるいは登記識別情報（合筆前のもの）、印鑑証明書が必要であり、基本的には土地家屋調査士等に委任するため、委任状を用意しなければいけません。
また、この委任状には実印で押印する必要があります。
建物滅失登記
建物滅失登記をする場合、申請書には申請人の住所と氏名を記載し、印鑑を押す必要があります。
ただ、法律上この印鑑は実印でなくても大丈夫です。
もっと言えば、印鑑証明書を用意する必要もありません。
しかし、法務局によっては、建物滅失登記の申請書に押す印鑑について、実印が指定される場合があります。
また、同じように印鑑証明書の添付を求めるところもあります。
それでも、先ほど解説したように、法律上実印や印鑑証明書は必要ないため、あくまでそのような法務局もあるという程度に考えておきましょう。
ちなみに、建物滅失登記の申請に必要な“建物滅失証明書”を解体業者にもらう場合、その証明書には解体業者の実印の押印が必要になります。
実印がいるパターン、いらないパターンをおさらい！
ここまで解説した実印がいるパターン、いらないパターンについて、わかりやすく表にまとめると以下のようになります。
| 登記の種類 | 実印の有無 |
| 所有権保存登記 | 不要 |
| 所有権移転登記 | 売買・贈与に伴う所有権移転登記（売り手）：必要
売買・贈与に伴う所有権移転登記（買い手）：不要 |
| 相続に伴う所有権移転登記：不要 | |
| 抵当権設定登記 | 債権者（金融機関）：不要
債務者（借主）：必要 |
| 抵当権抹消登記 | 不要 |
| 土地分筆登記 | 不要 |
| 土地合筆登記 | 必要 |
| 建物滅失登記 | 不要（法務局によっては実印を指定される場合あり） |
必要なときに備えて実印は大事に保管しよう
不動産登記の手続きには、必ずしも実印がいるわけではありませんが、もちろん必要なときもあるため、そのときに備えて実印は大事に保管しておきましょう。
いざ実印がいるとなったときに見つからず、紛失したことがわかった場合、紛失届や改印届の提出、印鑑登録などさまざまな手続きをしなければいけません。
また、実印を紛失すると、第三者に悪用される可能性もあります。
例えば、悪意ある第三者が大きな買い物をし、契約書に実印を押印してしまうと、その買い物は実印の所有者が行ったことになってしまいます。
そのため、紛失時は警察にも紛失届を出さなければいけません。
上記の手続きをしている間、不動産登記はどんどん遅れてしまいますし、これが原因で新たなトラブルが発生する可能性もあるため、十分注意してください。
不動産売買契約書でも実印は使用すべき？
不動産登記だけでなく、不動産売買契約書を作成するときも印鑑を使用しますが、この時には実印を使用すべきなのでしょうか？
結論からいうと、売主、買主ともに実印は使用すべきです。
こちらの理由について解説します。
売主が不動産売買契約書で実印を使うべき理由
売主が不動産売買契約書で実印を使用すれば、物件の所有者であることを買主に証明でき、契約の信頼性はアップします。
また、所有権移転登記の際は、実印と印鑑証明が必要になりますが、こちらとあわせて売買契約書の写しを提出するのが一般的です。
売買契約書と所有権移転登記で使用する印鑑が一致していれば、書類の信憑性が増し、法務局の照合も容易になるため、実印は非常に便利です。
ちなみに、実印を使用することで契約に重みが出るため、売主も買主も簡単に契約解除をする可能性が低くなります。
買主が不動産売買契約書で実印を使うべき理由
買主は、不動産売買契約書をはじめとするすべての書類について、実印で統一することにより、取引に整合性を持たせることができます。
住宅ローンの本審査を受ける際は、実印とあわせて売買契約書も提出することになりますが、このとき同じ印鑑が使用されていれば、正当性を明白にでき、銀行側も照合しやすくなります。
また、売買契約書に実印を使用することにより、買主の「その物件を購入したい」という強い気持ちが伝わりやすくなります。
いずれ不動産登記の実印は必要なくなる？
不動産登記においては、実印が必要になるケースがいくつかありますが、実は登記を含む不動産取引では、手続きの簡素化が進んでいます。
不動産登記手続きにおける添付書類の簡素化を行うため、令和2年3月には、不動産登記規則等の一部を改正する省令が出され、要件を満たす場合については、印鑑登録書の添付が不要となるケースも出てきました。
また、このような流れは、不動産売買に限ったことではなく、さまざまな取引や手続きにおいて、国の施策の流れが脱はんこ、オンライン化、簡素化の方向に向かっていることは間違いありません。
今後も、適正な取引を担保しつつ、より便利な取引方法の検討が進んでいくと予想されます。
まとめ
ここまで、主な不動産登記の種類、各登記手続きにおける実印の有無について解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
近い将来、不動産売買や贈与、相続などを控えているという方は、本記事を参考にして実印を準備していただきたいと思います。
また、実印の有無ばかりに気を取られ、他の必要書類に不備が出ないようも注意しましょう。
