借地権がなくなってしまう？建物の“朽廃”って何？
旧借地法では、借地人様の権利がとても手厚く守られます。
ただ、場合によっては、そんな旧借地法での借地契約であっても、借地権がなくなってしまうという事態に発展することがあります。
これに関係しているのが、建物の“朽廃”です。
ここからは、借地権消滅に繋がってしまうかもしれない、建物の朽廃について解説します。
建物の“朽廃”とは？
建物の朽廃（きゅうはい）とは、時間が経過することによって、老朽化した建物がその形を維持できなくなり、通常通り使用できなくなった状態のことを言います。
その建物が朽廃しているのかどうかは、非常に判断が難しいところではありますが、これまでの判例では、以下のような建物が該当しています。
・構造部分が朽ち、大規模改修をしなければ通常通り使用できないと判断される建物
・補修する場合に、建て替えをするのと同じくらいの工事工程、または費用が必要になると判断される建物
・いつ崩れるかわからない危険な状態の建物
つまり、建物の朽廃とは、建物の原型がなくなるほどボロボロになってしまっており、少しの衝撃で崩壊しそうな状態を指しているということです。
借地権消滅に繋がる建物の朽廃
冒頭でも触れたように、旧借地法では、借地人様の権利が手厚く守られます。
例えば、借地に建物が建っている限り、借地人様は半永久的にその土地を使うことができます。
ただ、旧借地法で契約期間の定めがない場合には、“建物の朽廃により、借地権の契約が終了する”というルールが存在します。
つまり、借地人様の借地権は、借地上にある建物が朽廃していることによって、なくなってしまうということです。
ちなみに、契約期間が決まっている旧借地法での借地契約であれば、借地権が建物の朽廃によって消滅するということはなく、契約期間が終わるまで、借地権は残り続けます。
また、これが旧法でなく新法である場合、建物が朽廃したからといって、自動的に借地権がなくなってしまうということはありません。
建物の朽廃と“滅失”の違いについて
旧借地法での借地契約では、借地権が建物の朽廃によってなくなってしまうことがあるという話をしました。
また、それと類似する言葉に、建物の“滅失”があります。
滅失とは、自然災害などによって、建物が大きなダメージを受けてしまったり、完全になくなったりしている状態のことを指します。
建物の朽廃と滅失は、建物の見た目だけでは判別できないことがあります。
ただ、滅失した建物は、時間の経過によって老朽化したわけではなく、何かしらの力が加わってダメージを受けているため、もし借地上の建物が滅失しても、借地権は残存します。
また、借地上の建物が朽廃していると判断された場合、借地権はなくなってしまうため、借地人様は、その土地に新たに建物を建てることができません。
一方、滅失の場合、借地権は残り続けるため、地主様の許可を取れば、その土地に新しい建物を建てられます。
建物が朽廃していると判断されるケースは少ない
旧借地法における借地権は、建物が朽廃している場合になくなってしまうことがありますが、そもそも借地上にある建物が朽廃していると判断されるケースは、それほど多くありません。
したがって、借地人様は、通常通り借地上の建物を使用していれば、借地権がなくなることはないと考えておきましょう。
まとめ
今回は、借地権消滅に繋がる可能性がある、建物の“朽廃”について解説してきました。
借地上の建物が朽廃してしまうケースには、相続した借地権をそのままにしているケース、または何らかの理由で、借地人様が借地から長期間離れなければいけなくなったケースなどが挙げられます。
ただ、そんな場合でも、定期的に維持管理をしたり、必要な補修を行ったりしていれば、朽廃にまでは至らないでしょう。
