借地権の存続期間は契約締結の時期によって違う？
土地を借りると借地権というものが生じるのですが、この権利は永遠に続くものではありません。
借地権には存続期間というものが法律で定められているのですが、実はこの期間は契約を締結した時期によって異なるのです。
なぜ違うのか、またどのような違いがあるのかを解説します。
なぜ違いがあるのか?
そもそも、同じ借地権なのになぜ存続期間に違いがあるのでしょうか?
その違いが生じる原因は、借地権の元となる法律の違いにあるのです。
それぞれの法律の違いは、どういったところにあるのでしょうか。
旧法といわれる、以前からの権利は、大正時代に制定された借地法という法律に基づいたものでした。
このときは、借地権者様がかなり優遇されている内容であり、地主がその土地の貸借を終了させることはできない、と考えられているほどでした。
具体的な内容としては、いったん土地を貸してしまえば、その借地権がいつまで有効となるのかは土地の上に建てられる建造物の種類で決まり、ブロックや鉄筋コンクリートのように堅固な建物の場合は最低でも30年、木造の場合でも最低20年となっていて、また最初に期間を特に定めない契約であればコンクリートなどは60年、木造などは30年とされています。
それだけなら大したことはないのですが、問題となるのはその契約がいつまで続くのか、という点です。
建物保護に関する法律というものがあり、さらに自動更新の原則というものもあったため、地主が契約の更新時に契約更新を断るためには、特別な理由がなければいけないとされていたのです。
そのせいで、借地の上に建物がありさえすれば、実質的にその賃貸借契約はずっと更新できるのが、旧法における借地権です。
しかしそれに納得がいかないため、土地を貸す地主様が徐々に減ってしまい、空き地が増えることになってしまったのです。
その現状を是正するため、平成4年になって新たに借地借家法という法律が制定され、それまでの借地法と借家法は旧法と呼ばれるようになりました。
それに対して、借地借家法は新法と呼ばれています。
新法では、まず借地権を大きく2つに分けることにしました。
それが、普通借地権と定期借地権です。
特に、定期借地権は旧法と大きく異なっている部分です。
普通借地権は、旧法の借地権と大まかには同じようなものです。
ただし、借地権が有効となる期間には変更があり、どんな建物でも最初の契約は一律で30年とされ、両者が合意した場合に限りそれよりも長い期間にすることができます。
地主が契約の更新を拒否したい場合は正当な理由が必要、という点についても違いはありません。
しかし、その理由として該当することはある程度明らかになりました。
また、それとは別に立退料さえ支払えば、更新の拒絶が認められるようになったのです。
それとは異なる、定期借地権の場合は契約時に借地権がどれだけの間有効かを明確にしておき、その期間が満了した後は契約の更新を不可能としたものです。
借地権者様は、その期間が満了したら土地を更地に戻して返還することが義務付けられています。
これは期間や内容によってさらに3種類の契約となっていて、その中でも一般的なものは期間を50年と定めたもので、その期間が過ぎたら速やかに建物を解体し、更地にしたうえで土地を地主様へと返還し、退去しなくてはいけません。
2つめの定期借地権は、最初の契約期間が終わった後は建物をそのまま残し、地主がその建物を買い取ると契約しているもので、借地権の存続期間は30年となっています。
もしも、期間満了後にその家に住み続けたいという希望があれば、それ以降は借家として借りることができます。
3つめは、その借地を事業用として使う場合の定期借地権です。
この場合は、借地上に建てられるのは事業用の建物に限られ、借地権をいつまで有効とするのかは両者の話し合いの元、最短で10年、最長で50年と自由に定めることができます。
事業用とはいっても、そのための建物は工場などが主であり、マンション経営のためにマンションを建設するなどの使い方は出来ません。
契約の際は、公正証書でその契約が締結したという証明をする必要があります。
どちらに基づいた借地権なのかによって、借地権がいつまで有効となるのか、という点には違いが生じてくるのです。
どちらも同じであるといえるのは、契約を更新する要点が借地上に建物があるかどうか、という点であることでしょう。
以前の借地権について
これから土地の賃貸借契約をする場合は、もちろん新法に基づいてその借地権の存続期間が定められます。
しかし、現存する旧法の借地権はどうなるのでしょうか?
新法が制定された平成4年以前から借地として続いている場合、旧法借地権であることがわかります。
しかし、いったん契約している以上は新法が制定されたからといって、それに従って改めて契約し直さなければいけない、ということではありません。
新法が制定されても、すでに契約が結ばれている分はそのまま旧法に従った借地権が通用します。
そして、借地権者様がその解約を望まない限り、建物がありさえすれば自動的に更新されていくのです。
もちろん、希望があれば新法での契約に変更することもできます。
しかし、地主様からみれば新法の方が安心できるものの、借地権者様からみれば旧法の方が自分に有利なので、わざわざ新法で契約し直すメリットが感じられないのです。
もちろん、いったん新法での契約に切り替えてしまえば、また旧法での契約に戻すということは出来ません。
そのこともあって、ますます新法での契約に乗り換える人は少ないのです。
また、旧法の借地権で契約した土地の上に建設した建物を売却する場合、新しくその土地を借りることになる借地権者様と地主様との間に結ばれる契約は旧法借地権、新法借地権のどちらでも可能となります。
お互いの主張と解釈次第で決まるので、どうしても旧法での契約がいい場合には声高に主張して認めてもらいましょう。
しかし、新しい契約になるから新法だ、という結論になるかもしれないので、その点は覚悟しておきましょう。
もしも、旧法での契約から知らずに新法での契約に変更してしまった場合は、その契約内容が明らかに借地権者様の不利になるような内容である場合に限り、その条件を無効にすることも可能です。
その場合は、自分一人で悩まずに専門家へと相談してみましょう。
まとめ
借地権は、その元となる法律が時期によって異なっているので、契約締結の時期によって借地権の存続期間も異なるようになりました。
現在、新しく契約する場合は新法に基づいたものとなりますが、その一方で古くから契約している場合は未だに旧法での契約であることも珍しくありません。
もしも新法に契約を変更するのであれば、普通借地権と定期借地権に分かれているのでどちらがいいのかをよく考えて決定しましょう。
