【底地】底地と更地の違いとは?～知っているようで知らない不動産用語～
不動産用語の中には、法律が関係するものもあって専門的な用語が多くなるので、聞き覚えはあっても詳しくは分からない、というものも少なくありません。
今回は、その中でも特に違いが分かりにくいと言われている、底地と更地の違いについて紹介していきます。
果たして、どのような違いがあるのでしょうか？
底地と更地の定義とは?
それではまず、底地と更地は定義としてどのような違いがあるのかを確認してみましょう。
どちらも不動産の状態を示す用語ですが、聞いたことがある人は多いでしょう。
それぞれの読み方として、底地は「そこち」であり、更地は「さらち」となります。
底地については、特に「ていち」と読み間違える人が多いので、覚えておくと良いでしょう。
いずれも、土地に関して使われる用語なのですが、それぞれ示す状態は異なります。
どちらかと言えば、更地の方が概念的には大きな意味を持っているのですが、具体的な意味について紹介していきます。
相続、あるいは売買や譲渡によって土地を手に入れ、その名義を書き換えた時点でその土地の所有者となります。
土地によっては用途が限られていますが、少なくともその土地に対して何かをすることができるのはその名義人だけ、ということになります。
それでは、その土地を他の人に課した場合はどうなるでしょうか?
まず、当然ながらその土地を貸すかどうかの決定権については、土地の名義人にあります。
しかし、土地を貸した場合は、名義人が持つ権利というのはかなり少なくなります。
まず、土地を貸す際の契約で禁止していない限りは、その土地の用途について制限することはできません。
土地を貸す際に何も決めていないのに、お店を建てたらそれを禁止するという事はできないのです。
土地を貸すということは、その土地の権利を一時的に貸し出すということになります。
この権利のことを、借地権といいます。
そして底地とは、その借地権と別れて名義人が保有する、所有権のことをいうのです。
その土地に関する権利というのは、ほとんどが借地権に付随していきます。
底地によって主張できる権利としては、売買の禁止やあらかじめ使用上の制限をかけることができるといった権利だけです。
そして、借地権を与えている状態では売買も自由に行う事はできません。
これに対して、更地というのは住宅用地の中でも、建物や借地権などが一切ついていない土地のことをいいます。
更地というと、建物などがない土地のことだと思っている人が多いのですが、実際には建物だけではなく借地権が発生していないことも条件となるのです。
つまり、完全に未使用の土地のことを更地といいます。
その更地を、誰かに借地として貸し出した時点で更地とは言えなくなり、その土地においては借地権と底地が発生することになります。
ちなみに、自分の所有する土地に資材などを保管しているだけであれば、その土地は更地と呼ぶことができます。
また、ローンの担保にして抵当権が付いている場合も、特に使用の制限とはならないので更地と呼ぶことができます。
このように、底地と更地は定義としてはある意味正反対の用語です。
更地は土地の権利状態を示しているものであり、底地というのはその土地における権利そのものを示した用語です。
関連する用語は他にも多い
底地と更地について考えると、それに付随して様々な用語が出てきます。
きちんと理解するには、関連する用語についても理解しておく必要があるでしょう。
そういった用語の中から、代表的なものについてもいくつか解説しておきます。
まず、頻繁に出てくる借地権についてです。
この借地権は、その名前の通り土地を借りることで得た権利のことですが、借地権には2種類あります。
借地権の違いは、その権利を保障する法律の違いによって決まります。
1992年7月までに土地を借りた場合の借地権は、現在では旧法と言われる借地法によって定められたものです。
それに対して、1992年8月以降に契約した借地については、新法と言われる借地借家法によって定められています。
借地法によって定められている借地権は、契約期間は更新が必要なものの、その更新を行うことで半永久的に土地が借りられるものであり、更新までの期間はその土地に建てられている建物によって決められています。
また、建物がない状態では借地権が消滅してしまいますが、立て直すことでその延長が認められるという特徴があります。
それに対して、借地借家法によって定められた借地権は、旧法と同様に更新を続けることで半永久的に土地が借りられる普通借地権と、最初から期間を定めて土地を借りることになる定期借地権、定められた期間が経過した後は建物を買い取ってもらい、その土地を明け渡すという特約付き借地権に分けられています。
一口に借地権といっても、このうちのどれに当てはまるのかが分からないので、契約した時期なども合わせてどの契約をしているかを確認する必要があるでしょう。
使われる頻度はかなり高い用語なので、しっかりと覚えておいて下さい。
宅地という用語も良く登場しますが、これは住宅用地の略であり、その土地の区分を示したものです。
土地の区分は、全部で23種類に分けられていて、宅地以外にも運河用地や保安林、学校用地などがあります。
農地という言葉を耳にすることがあるでしょう。
これは、その土地の用途が農業に限定されているということですが、一定の条件下では農地を宅地などに変更する事もできます。
この区分とは別に、都市計画法によって定められている用途地域という区分もあります。
これは、市街地におけるおおよその土地利用を定めたものであり、その土地の位置や状況に応じて13種類に分けられています。
用途地域で定められているのは、その土地における建蔽率や容積率、建築可能な建物の種類などです。
5年に1度見直されていますが、この指定がない区域もあります。
区分の例としては、第一種低層住居専用区域の場合は床面積が50平方メートル以下の住居や住居一体型の店舗、小規模な公共施設などに限定して建築することができます。
第二種の場合は、それに加えてコンビニエンスストアなども許可されます。
3階建て以上のアパートやマンションを建築できるのは、第一種及び第二種の中高層住居専用地域となります。
また、田園住居という区分の土地では、住居以外には農業関連施設と一部の店舗のみに用途が制限されます。
ほとんどの区分では住宅の建築が許可されていますが、工業専用地域だけは唯一、住宅の建築が許可されていません。
また、店舗はその業種によって許可されている地域とされていない地域があるので、その点も気を付けましょう。
これらの不動産用語は、底地や更地について調べていると良く目にする用語です。
少々複雑なものもありますが、必要な場合はしっかりと調べておくようにしましょう。
まとめ
底地と更地は、違いが分かりにくいという人が多い用語ですが、その意味としては正反対に近いものです。
底地は正確に言うと土地のことではなく、その土地における権利のことをいい、更地というのは土地の状態を示したものとなります。
また、それらの用語を使う際には他の不動産用語も良く登場するので、これ以外の用語についてもきちんとその意味を調べるようにしましょう。
