借地における“建て替え承諾料”について徹底解説します
借地において、地主様と借地人様の間で発生する金銭には、地代以外にもさまざまな種類があります。
そんな金銭の1つに、借地における“建て替え承諾料”が挙げられます。
今回は借地における建て替え承諾料の概要と、金額の相場などについて詳しく解説していきます。
借地における“建て替え承諾料”の概要
借地における建て替え承諾料とは、簡単に言うと借地にある建物の建て替えを行う借地人様から、地主様に支払われる金銭のことを言います。
借地における地代は、賃貸物件を貸し出す際の賃料に比べて、比較的価格が安い場合が多いです。
地主様が受け取っている地代は月数万円程度にも関わらず、借地人様が借地に賃貸物件を建築し、貸し出しを行うことで月数十万円もの利益を上げているケースはよく見られます。
したがって地主様の中には、早期に借地権が消滅することを望んでいる方も多いです。
なぜかと言うと、借地上の建物が朽ちてしまうことで、借地権は消滅することになるためです。
ただ借地人様が建て替えを行う場合、建物が新しくなることによって、建物の老朽化は遅れ、借地権はなかなか消滅しないことになります。
これはすなわち地主様にとって不利益なことであるため、借地人様は建て替えを行う代わりに、地主様に金銭を支払います。
このとき支払われるのが、借地における建て替え承諾料だということです。
つまり借地における建て替え承諾料は、単に建て替えを承諾してもらうために支払われる金銭ではなく、地主様の不利益をカバーするために支払われる金銭でもあるということです。
借地における建て替え承諾料の相場について
借地における建て替え承諾料の相場は、全面改築の場合、更地価格の3～4%だと言われています。
ただこれはあくまで全面改築の場合の相場です。
例えば借地ある建物の一部、または設備の一部だけを改築するという場合の相場は、更地価格の1～3%まで下がります。
逆に全面改築の中でも、建物の床面積が増加する場合や、用途を住居から賃貸物件に変更する場合などの相場は、更地価格の5%前後まで上昇します。
また借地における建て替え承諾料の相場は、建て替えを行う建物の構造によっても変わります。
例えば木造住宅からRC造住宅への建て替えを行う場合の相場は、更地価格の10%まで大幅に上昇します。
したがって地主様は、これらの借地における建て替え承諾料の相場を把握し、適正な料金を借地人様から受け取る必要があります。
安易に全面改築における相場で計算していると、得られるはずの利益を逃してしまう可能性があります。
また逆に承諾料を多く受け取りすぎると、借地人様とのトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。
借地における建て替え承諾料は必ず発生する？
借地における建て替え承諾料は、借地人様が借地にある建物の建て替えを行う際、その対価として地主様に支払われる金銭です。
ただ借地契約に“増改築禁止特約”が含まれていない場合、借地人様は地主様に建て替え承諾料を支払う必要がありません。
逆に言えば、地主様は増改築禁止特約を契約内容に含んでいないと、借地人様がどれだけ建て替えを行っても、承諾料は受け取れないということになります。
なぜかと言うと、借地借家法、または旧借地法には、建物の建て替えを禁止するルールが含まれていないためです。
つまり借地契約に増改築禁止特約が含まれていない場合、地主様は借地人様の建て替えについて特に規制をしていないということになります。
まとめ
今回解説したように、借地における建て替え承諾料には、これだけ細かいルールが存在します。
地主様は借地人様が行う建て替えの内容を把握し、トラブルが発生しないよう、内容に見合った相場の承諾料を受け取るようにしましょう。
また借地人様との借地契約を結ぶにあたって、増改築禁止特約の設定を忘れないように注意してください。
