借地権が付いている建物を賃貸として貸し出すことはできる？
借地権付きの建物は、通常の建物や土地を購入する場合に比べて、購入のコストが抑えられます。
したがって、経済的に購入するのが難しい一等地の建物であっても、借地権付きであれば購入できる可能性があるのです。
そんな借地権付きの建物を、賃貸物件として貸し出すことは可能なのでしょうか？
借地権が付いている建物は賃貸として貸し出せる？
借地権は、地主の許可を得ずに第三者に貸し出したり、売却したりすることができません。
これは民法で定められている規則であり、地主と借地権者が結ぶ賃貸借契約において、第三者が関わることは想定されていないという理由により定められています。
ただこの規則は、あくまで土地の賃貸借契約に関する規則です。
したがって、その土地にある借地権付きの建物に関しては、上記の規則が適用されないのです。
つまり借地権が付いている建物を賃貸として貸し出すことは、禁止されている行為ではないということです。
ただ地主が借地権者との賃貸借契約において、“借地権が付いている建物を賃貸する場合、地主の許可を得ないといけない”と定められている場合、必ず地主に許可を得なくてはいけません。
またもし、借地権が付いている建物を賃貸として貸し出すことの許可が地主から下りなかったとしても、借地権者は裁判所に“借地条件の変更許可”を申し立てることができます。
そうすれば、地主が許可しなくても借地権者の一存で建物を賃貸として貸し出せます。
つまり借地権が付いている建物を賃貸として貸し出す際、大きく主導権を握っているのは地主ではなく借地権者だということです。
ただいくら借地権者が主導権を握っているとはいえ、なるべく地主とのトラブルが起きないように、原則的には許可を取るようにしましょう。
ちなみに借地権が付いている建物を賃貸として貸し出すことはできても、第三者に売却することはできません。
したがってもし賃貸として貸し出す旨が地主にうまく伝わっていない場合、借地権者は第三者への建物の売却を疑われてしまう可能性があります。
そうなると借地権者と地主だけではなく、第三者も巻き込んでのトラブルに発生する可能性があるので注意が必要です。
借地権が付いている建物を賃貸として貸し出す際に注意すべきこと
借地権が付いている建物を賃貸として貸し出す際は、借主と借家契約を結びます。
そしてこの借家契約には、“定期借家契約”と“普通借家契約”の2つがあります。
定期借家契約は、定められた期間で借家契約が終わるという契約です。
ただもし借主が契約の延長を希望し、貸主がそれに応じられる場合は新たに契約を結び直すことができます。
それに対し普通借家契約は、契約期間が決まっていません。
したがって借主が賃貸に居住する限り、貸主による契約の解除はできない仕組みになっています。
借地権が付いている建物を賃貸として貸し出す場合は、定期借家契約を結ぶことをおすすめします。
もし借主との間でトラブルが起こっても、先ほど解説したように、普通借家契約では貸主から契約を解除することができません。
またもし普通借家契約を結ぶのであれば、契約内容に“借地契約の期間が満了したら契約が終了する”と記載しておきましょう。
借地権付きの建物には通常定期借地権が付いているため、賃貸として貸し出すことができたとしても、定期借地権の期間が満了したら取り壊し、土地を地主に返還しなくてはいけません。
つまり借主に対して、“この建物には定期借地権が付いているため、時期が来たら建物を取り壊します”という旨を伝えておくということです。
まとめ
借地権が付いた建物を賃貸として貸し出すことが認められているとはいえ、借地権者は地主と対立するようなことをなるべく避けるべきでしょう。
地主の許可が下りなければ裁判所に申し立てることが可能ですが、なるべく当事者間で話し合い、納得してもらった上で正式に地主に許可をもらうことをおすすめします。
地主と良好な関係を築くことは、借地権者の義務と言っても過言ではないでしょう。
