底地・借地権

借地に建てられている建物の増改築は自由にできるの?

借地をしている皆さんの中に、建物の改築やリフォームを考えている人はいませんか?
生活の変化に応じて住宅の設備を変え、より生活しやすい環境に変えていくことは大切ですよね。
しかし、借地上に住宅を保有する場合、増改築には注意が必要なことはご存じでしょうか?
今回は、借地上の建物の増改築は自由にできるのか?について解説します。

借地上にある建物の増改築は、原則として自由に実施することが出来る!

借地とは、貸主である地主さんから土地を借りていることを言います。
住宅を購入する際、土地を買わずに借りることを選択することによって、住宅購入時の初期費用を抑えることができるメリットがあります。

「土地は借りていても住宅は自分たちの物だし、増改築は自由にやってもいいのでは?」
確かに建物は自分で購入しているので、このように思うでしょう。
しかし、実際は借地に建てられた建物は、自由に増改築が出来ない場合があるのです。
それは、地主さんとの土地賃貸借契約での取り決めで、増改築が制限されている場合です。
現在、借地をして住宅を建てている人は、借地に関する土地賃貸借契約書を確認してみて下さい。
契約書類を確認すると、様々な取り決めが確認できますよね。
その中に、地主の事前承諾なく建物の増改築ができない旨が書かれている場合、借地人さんは自由に増改築ができないのです。

このような場合で、借地人さんが増改築を計画する際、借地人さんは事前に地主さんから増改築の承諾をもらう必要があります。

無断で増改築をおこなったらどうなるの?

自分の住宅なのに、なぜ土地の貸主である地主さんの許可が必要になるのか、疑問に思う人もいるでしょう。
土地賃貸借契約書を深く読み込むこともなく、当然のように増改築を行おうとしていたら、地主さんに工事を差し止められてしまったというケースもあります。
工事を差し止められ、叱られる程度ならまだよい方で、重大な契約違反だと契約解除を通知されてしまうこともあります。
増改築を計画する場合は、必ず土地賃貸借契約書の確認をおこない、地主さんに事前に承諾を得るようにしましょう。
なお、この承諾には承諾料の支払いが必要になることが殆どです。

まとめ

今回は、借地にある建物の増改築は自由にできるのかについて解説しました。
借地にある建物の多くは、個人で自由に増改築することはできず、増改築をしたい場合は地主さんに事前に承諾をもらう必要があります。
また、増改築の承諾には承諾料の支払いが生じることが多いので、増改築の計画の際は、まず地主さんの承諾を得ることとその際の承諾料についても確認をしておきましょう。承諾料も数百万円になる場合もありますので、計画の初期段階で把握しておくことが重要です。

地主さんの承諾を得る際には、これまでの借地関係が影響を及ぼすこともあります。
これまで、更新料、地代の値上げなどで地主さんとトラブルを抱えていると、承諾を得る難易度が上がることが多いので、普段からのお付き合いも重要な要素となりますのでご注意ください。

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