【底地】底地割合の存在意義について考えよう
土地の売買の中で、底地がその商品となる事があります。
しかしながら、底地の売買がなされる時、値段はどのように決定されるのでしょうか。
そこで重要な指標となるのが、底地割合と呼ばれる指針です。
ここでは、低地割合の存在意義について、ご説明したいと思います。
■底地割合はなぜ重要なのか
底地割合は、その土地の売り買いを考える際、非常に重要な指針です。
しかしながら、土地そのものの価格としては地価と呼ばれるものが存在しますよね。
また、借地権がある場合は、地代の借地権者は地主に払っています。
これらは底地の価値を決定するのに十分な材料にはならないのでしょうか?
底地の価値は、その土地そのものの価値に、借地権で考えられる利益を加えて決定されます。
したがって、更地の価値は底地割合と借地権割合とを合わせて決められます。
つまり、借地権割合の増加に伴って、底地割合は下がってしまうということです。
底地の価値が上記のように決定されるため、土地そのものの価値や地代だけでは上手く決定できません。
■底地割合が活躍する場面とは）
底地割合は底地の売買の時に役に立つ事が分かりました。
そこで、底地を売る人、反対に買う人は誰でしょうか?
売る人は底地の所有者、つまり地主である事には想像に難くありません。
しかし、買う側は考え付かない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
一つに絞るのは難しいですが、底地の特性上その土地の借地権者が多いです。
地主は、底地の所有権が完全にあるわけではないのです。
その所有権から借地権を除外した権利(これを底地権と言います)が、これを持っています。
借地権は当然でありますが、地主の土地を借りた人が持っています。
底地の売却に戻りますが、それは借地権者に完全な所有権を譲渡する事を意味するのです。
これによって、底地を買う側(借地権者)にどのようなメリットがあるでしょうか?
借地権はもちろんメリットもありますが、デメリットもあります。
その欠点は借地権者の所有する建物が建つ土地は地主の所有物である事によります。
つまり、借地権の売却や譲渡などに様々な決まりがあります。
どの場合でも底地人の承諾が必要となります。
底地を売る事はこの解消につながります。
実はそれだけが理由ではないです。
底地を借地権者以外に売却してもあまり意味がありません。
なぜならば、土地を売る事ができても借地権者が存在するままでは自由に土地を使う事ができません。
つまり、第三者からすると底地を買う事にメリットが無いこともあるという事です。
その点、借地権者が買い手ならばその心配も無いという事です。
■まとめ
底地割合というのは、底地を売る際の、一つの指標になり得るものです。
底地割合を理解する事が自分の利益に繋がる事になるといっても過言ではありません。
底地を取り扱う際は上記を確認し、是非、お役立てください。
