借地の返却手続きにおける基本的なルールを解説します
借地契約が満了するタイミングで、借地人様が地主様に借地を返却するというケースがあります。
またこの借地の返却手続きには基本的なルールが存在するため、借地人様は事前にある程度把握しておかなければいけません。
借地人様であれば誰もが気になるポイントを解説しますので、ぜひ参考にしてください。
借地の返却手続きにおける基本的なルール①建物の解体について
借地の返却手続きをするにあたって、建物の解体におけるルールは多くの借地人様が気になっているポイントだと思います。
たとえ契約満了による借地の返却手続きであっても、せっかく自身が建てた建物を解体するのには抵抗があるでしょう。
ただ契約満了による借地の返却手続きは、建物を解体してから行うというのが基本的なルールとなっています。
これを“原状回復”と言い、土地を借地として借りる前の状態に戻して地主様に返却するという流れが一般的です。
必ず解体しなければいけないのか？
契約満了による借地の返却手続きは、建物を解体してから行うのが基本的なルールだと解説しました。
ただこれはあくまで基本的なルールであり、必ずしも解体しなければいけないというわけではありません。
なぜかと言うと、借地人様には“建物買取請求権”という権利があるためです。
建物買取請求権とは、借地契約満了時に契約を更新しない場合、借地人様が地主様に対して、建物やその土地の付属物の時価での買取を請求できる権利のことを言います。
つまり建物を解体せず、土地と建物をそのまま地主様に返却し、建物に関しては買い取ってもらうことができるということです。
ちなみに地主様には、借地人様の建物買取請求を拒否する権利がありません。
したがって、地主様に買取を認めてもらえないという状況にはならないのです。
もっと言えば建物買取請求をした後、地主様から建物の売買代金が支払われるまで、借地人様は借地の返却をする必要がありません。
したがって建物買取請求は、建物を解体したくない借地人様にとってとても有効な方法だということです。
ただ建物買取請求は、借地人様が建てた建物やその土地の付属物に資産価値が残っている場合にしか行使できないので注意しましょう。
借地の返却手続きにおける基本的なルール②費用の負担について
借地の返却手続きをする借地人様は、費用の負担についての基本的なルールも気になるでしょう。
契約満了による借地の返却手続きにおいて借地人様が負担する費用には、建物の解体費用が挙げられます。
建物を解体して借地を返却する場合、解体費用は基本的に借地人様が負担することになります。
契約書に“地主様が負担する”という記載がある場合は別ですが、そのようなケースは滅多にありません。
また契約書が存在しない場合、契約を結んでいない場合であっても、基本的に解体費用は借地人様が負担することになると覚えておきましょう。
一方、契約満了による借地の返却手続きにおいて地主様が負担する費用には、建物の買取費用と立ち退き料が挙げられます。
建物の買取費用は、先ほど解説した“建物買取請求”によって、地主様から借地人様に支払われる費用です。
立ち退き料は、地主様が借地契約の更新を拒否するために必要な正当事由を補完するために、地主様から借地人様に支払われます。
したがって、借地人様と地主様が合意の上で借地契約の更新をしないことになった場合は発生しません。
まとめ
契約満了による借地の返却手続きには、これだけの基本的なルールがあります。
借地人様は各ルールを把握しておき、権利が行使できる場面で適切に行使できるように準備しておくべきです。
例えば建物買取請求は拒否できないにも関わらず、拒否を行う地主様もいるかもしれません。
そのような状況になったとき、ルールを把握していればトラブルへの発展を防ぐことができます。
