不動産売却時に必要な抵当権抹消登記とはどういうものか？
住宅ローンをすべて返済した後、不動産を売却し、新しい住居に移ろうとする方は多いと思います。
しかし、ローンを払い終わっていたとしても、そのまま売却することはできません。
このような場合、売主は抵当権抹消登記を行う必要があります。
今回は、抵当権抹消登記の概要や詳細について解説したいと思います。
そもそも抵当権とは？
まずは、抵当権とはどういったものなのかについて解説しましょう。
住宅ローン等を借り入れる際には、購入する土地と建物に対し、借入先金融機関が権利を設定します。
こちらが抵当権です。
具体的には、住宅ローンを借り入れる方（債務者）の返済が困難になったときに備えて、金融機関（債権者）が物件を担保として確保できる権利を指します。
金融機関は、住宅ローンが返済されることを前提に融資しているわけですから、これは当然の権利だと言えます。
抵当権抹消登記の概要
抵当権は、住宅ローンの滞納に備えた担保の役割がある権利ですが、すべてローンを払い終わったからといって、自動的に消えるわけではありません。
その不動産の持ち主が手続きをして、抹消する必要があります。
このときに必要な手続きが抵当権抹消登記であり、完了して初めて、物件の登記簿から抵当権の文字が完全になくなります。
不動産売却時に抵当権抹消登記が必要な理由
不動産売却時、抵当権抹消登記をしなければいけない理由は1つしかありません。
それはずばり、買主の不安を解消しなければいけないからです。
たとえ、実際にはローンが完済されているとはいえ、登記簿に抵当権の文字が残っていれば、買主は「本当に完済されているのか？」と不安になります。
このような状況は、売主にとって非常に大きなデメリットになるため、抵当権抹消登記を行わずに売却するという選択肢はないと考えておきましょう。
抵当権抹消登記の手続きについて
抵当権抹消登記は、売主自身が申請し、書類を受け取って手続きをすることもできます。
しかし、その際の手順はお世辞にも短いとは言えません。
売主自身で行う抵当権抹消登記の流れは以下の通りです。
・法務局への手続き申請の相談
・金融機関からの書類の送付
・必要書類の準備
・抵当権抹消登記申請書類の作成
・書類の提出
・申請完了
これらの手続きを迅速に終わらせなければ、不動産売却に移ることはできないため、時間がない場合はなるべく司法書士に依頼しましょう。
司法書士に依頼する場合のメリット
売主自身ではなく、司法書士に依頼して抵当権抹消登記を行うことのメリットには、主に以下のことが挙げられます。
・時間、手間が省ける
・書類の不備による遅れがなくなる
・イレギュラーに対応してもらえる
時間、手間が省ける
売主自身が手続きを行う場合、営業時間である平日の8時30分～17時15分の間に、直接法務局を訪れなければいけません。
一方、司法書士に代行してもらえば、必要な書類を手渡すだけで済むため、時間も手間もほとんどかかりません。
書類の不備による遅れがなくなる
抵当権抹消登記申請書類を提出した後に不備が見つかると、もう一度法務局を訪れ、解消した上で再提出しなければいけません。
窓口で不備がないかチェックしてもらうことは可能ですが、担当者の方が不備を見落としていたとしても、それは売主自身の責任となってしまいます。
その点、司法書士は登記のプロフェッショナルですから、不備によって手続きが遅れる心配はほとんどありません。
イレギュラーに対応してもらえる
抵当権抹消登記を行う際には、住所変更登記という別の登記をあわせて行わなければいけないことがあります。
こちらは、当該不動産の所有者となってから抵当権抹消登記をするまでの間に、氏名あるいは住所が変更になったときに必要な手続きです。
初めて抵当権抹消登記をする方にとって、他の登記と並行して手続きを行うことは、決して容易ではありません。
司法書士に依頼すれば、このようなイレギュラーなケースにも柔軟に対応してもらえます。
抵当権抹消登記の費用相場について
抵当権抹消登記は、当然無料で行えるものではありません。
売主自身で行う場合、司法書士に代行してもらう場合のいずれも、ある程度の費用がかかるため、あらかじめ相場を知っておきましょう。
自身で行う場合にかかる費用相場は、トータルで4,000円前後です。
内訳は、登記申請の登録免許税が2,000円（建物、土地）、登記簿謄本の確認や郵送費などが2,000円前後となっています。
ちなみに、不動産の個数が増えるごとに、登録免許税は1,000円ずつ増える形になります。
また、司法書士に依頼する場合は、上記の費用プラス司法書士報酬を支払わなくてはいけません。
費用相場は15,000～20,000円程度であり、こちらに消費税がプラスされます。
まとめ
ここまで、抵当権抹消登記の必要性や手続きの方法、費用相場などについて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
抵当権抹消登記に難しい手続きはないものの、時間と手間がかかるのは事実であるため、司法書士に代行を依頼するのが無難です。
特に、早急に不動産売却に移りたいという方にとって、司法書士はとても頼りになる存在です。
