事業者の方が行う不動産売却では、“簡易課税”と呼ばれる制度が利用できます。
これは、消費税の計算をするにあたって、とても便利な制度であり、今後不動産売却を控えている事業者の方にとって、使わない手はない制度です。
今回は、簡易課税の概要や事業区分、利点と欠点、具体的な利用方法について解説したいと思います。

“簡易課税”ってどんな制度?

簡易課税とは、事業者の課税の売上高から差し引かれる仕入れの税額を計算するために、“みなし仕入れ率”を適用させることができる制度を言います。
簡単に言うと、消費税の計算方法の1つですね。
みなし仕入れ率は、事業区分によって異なり、簡易課税制度を利用する際は、それぞれの事業区分に応じたみなし仕入れ率を適用できます。
ちなみに、この簡易課税という制度は、1989年、日本で初めて消費税が導入された際に、仕入れにかかる消費税額を計算するための事務負担が大きすぎるという声が相次いだことによって、導入された制度です。

簡易課税の事業区分、みなし仕入れ率について

事業区分 みなし仕入れ率 該当する業種

事業区分みなし仕入れ率該当する業種
第一種事業90%卸売業
第二種事業80%小売業
第三種事業70%農業、林業、漁業等
第四種事業60%飲食業等、事業者が自己使用していた固定資産の売却
第五種事業50%運輸通信業、金融業、保険業、サービス業等
第六種事業40%不動産業

どの事業区分に当てはまるのかという判定に関しては、原則その事業者による課税資産の譲渡ごとに判定されます。
では、それぞれの事業区分について、もう少し詳しく解説しましょう。

① 第一種事業
第一種事業には卸売業が該当し、消費者から購入した商品を、そのままの状態で別の事業者に販売する事業に関しても、これに該当します。
また、業務用小売であっても、販売先が事業者であることが書類等で判明している場合は、卸売業に当てはまります。

② 第二種事業
第二種事業には、小売業が該当します。
食料品の小売店が、他から購入した食料品に軽い加工を施して販売する場合は、その小売店において、一般的に行われるとされるものであり、なおかつ加工後の食料品が加工前の食料品と同じ店舗で販売されるとき、第二種事業に当てはまります。
また、自動販売機による飲料の販売は、基本的に第二種事業に当てはまりますが、飲食業者が店内に自動販売機を設置し、飲料を販売する場合は第四種事業に、自動販売機を設置して手数料収入を得る場合は第五種事業に該当します。

③ 第三種事業
第三種事業には、農業、林業、漁業等が該当します。
また、それ以外で言うと、建設工事の元請、あるいは新聞や書籍の発行、出版なども、第三者事業として扱われます。
もっと細かく言うと、製造業を行う事業者が、作業中に生じた副産物や加工くず等を販売する場合も、第三種事業に分類されるため、覚えておきましょう。

④ 第四種事業
第四種事業には、第一種~第三種に当てはまらない事業が該当します。
具体的には、飲食店業などですね。
また、事業者が自己使用していた固定資産の売却も、第四種事業に当てはまります。
もっと言えば、本業を行うにあたって生じた不用品などを売却し、収入を得た場合も、第四種事業に分類されます。
これらは、正式には事業ではありませんが、今後不動産を売却する事業者の方が、必ず押さえておきたいポイントの1つです。

⑤ 第五種事業
第五種事業には、運輸通信業、金融業、保険業、サービス業等さまざまな事業が該当します。
運輸通信業、金融業、保険業、サービス業に関しては、加工賃あるいはこれに相当する料金を対価とする、役務の提供を行う事業も、これに該当します。
ちなみに、金融業、保険業に関しては、以前は第四種事業に分類されていましたが、制度の見直しによって、現在は第五種事業に該当することとなりました。
また、サービス業に関しては、飲食業に当てはまるものは含まないとされており、飲食業に当てはまらないものとは、主に以下のような事業を指します。

 その施設の宿泊者以外も利用可能で、なおかつその場で料金を支払える施設(ホテル内の宴会場やレストラン等)における、飲食店の提供
 料金体系上、宿泊代と区別されており、料金の精算時に宿泊料とは別に領収されるものの提供(客室冷蔵庫による飲料の提供、ルームサービス等)

ただ、“1泊2食付で30,000円”といったように、宿泊代に食事代が反映されている場合に関しては、その料金の金額が第五種事業に当てはまります。
少しややこしいルールですが、しっかり覚えておくことをおすすめします。

⑥ 第六種事業
第六種事業には、不動産業が該当します。
不動産業は、制度見直しの前は第五種事業に分類されていたものです。
土地建物売買や不動産仲介、不動産賃貸業、不動産管理などは、不動産業とみなされるため、すべて第六種事業に当てはまります。

事業者が不動産売却をするにあたって、簡易課税制度を使う利点は?

簡易課税を利用する利点は、やはり何と言っても、消費税の計算が容易になるという点でしょう。
事業区分ごとに、あらかじめみなし仕入れ率は固定されているため、実際どれだけの消費税を仕入れや経費に費やしていたとしても、それを考慮せずに計算できます。
また、適用されるのはみなし仕入れ率であるため、当然ながら税優遇が受けられる可能性もあります。
その他、仕入れ税額控除のための事務負担が軽減されるというところも、簡易課税の大きな利点だと言えるでしょう。

事業者が不動産売却をするにあたって、簡易課税制度を使う欠点は?

ここまで見る限り、簡易課税に欠点など存在しないように感じますよね。
ただ、実際は欠点もあるため、そこは必ず把握しておかなければいけません。
まず知っておきたいのは、簡易課税は税優遇が受けられる可能性のある制度であると同時に、税負担が増える可能性がある制度でもあるということです。
これは、当然実際支払った消費税を考慮せず、計算が行われるためです。
また、事業者の方が不動産売却で簡易課税を利用すると、そこから2年間は、基本的に他の計算方法を利用することができなくなります。
もっと言えば、複数の事業区分に当てはまる事業を行っている事業者は、簡易課税を利用することで、計算に手間がかかってしまう場合もありますので、注意しましょう。

簡易課税の具体的な利用方法は?

簡易課税は、誰でも利用できる制度ではありません。
利用するためには、以下の利用条件をクリアする必要があります。

 前々年の課税売上高が5,000万円を下回っていること
 消費税簡易課税制度選択届出書を提出していること

1つ目の利用条件を見てもらえればわかるように、この制度はあくまで小規模な事業者が、消費税の計算に役立てたり、税優遇を受けたりするものです。
そのため、常に課税売上高が5,000万円を越えるような、規模の大きい事業者は利用できません。
また、簡易課税を利用するには、必ず消費税簡易課税制度選択届出書を税務署に対して提出しなければいけません。
これは、簡易課税を利用したい事業者の方が、適用を受けようとする課税期間の初日の前日(事業を開始した日の属する課税期間である場合には、その課税期間)に提出するものであり、調整対象固定資産や、高額特定資産の仕入れ等をした際には、提出できない場合があります。

まとめ

ここまで、簡易課税の概要や事業区分、利点と欠点、具体的な利用方法について解説しましたが、いかがでしたか?
冒頭でも触れましたが、簡易課税は事業者にとって非常に便利な制度であるため、利用条件を満たしているのであれば、ぜひ利用しましょう。
ただ、もちろん利用の際には、今回解説した利点と欠点をしっかり頭に入れておかなければいけません。