底地(貸宅地)とは、借地権が設定されている土地のことを言いますが、場合によっては他の権利が付いていることもあります。
底地(貸宅地)に設定されることがある借地権以外の権利には“抵当権”が挙げられますが、この2つの権利は一体どういう関係にあるのでしょうか?
詳しく解説していきます。

そもそも抵当権って何?

底地(貸宅地)に設定される借地権、抵当権の関係について解説する前に、まずは抵当権について解説します。

抵当権とは、融資が行われる際、債務者の返済が不可能になったときのために、債権者が債務者の不動産に設定する権利のことを言います。
抵当権が設定された不動産は、債務者の返済が不可能になったとき、金融機関などの債権者に明け渡されます。
つまり金融機関にとっては、資金回収ができない代わりに、不動産を確保することができる権利だということです。

ちなみに債務者は、必ず債権者による抵当権の設定に応じなければいけないというわけではありません。
ただほとんどの債権者は、融資と抵当権の設定はセットと考えているため、債務者が抵当権の設定を拒否すると、融資してくれる債権者の選択肢は一気に減少します。

底地(貸宅地)に設定される借地権、抵当権の関係とは?

底地(貸宅地)に借地権、抵当権がどちらも設定されている場合、どちらの登記が早かったかによって、優先される権利は変わってきます。
底地(貸宅地)における建物の所有権登記または土地の貸借権、地上権登記の方が早かった場合、その底地(貸宅地)では借地権が優先されます。

一方、底地(貸宅地)における抵当権設定登記の方が早かった場合、その底地(貸宅地)では抵当権が優先されることになります。
つまり底地(貸宅地)に設定される借地権、抵当権は、“対抗関係”にあるということです。

また底地(貸宅地)において抵当権が優先される場合、借地人様は常にリスクを抱えた状態で、その底地(貸宅地)を利用することになります。
なぜかと言うと、地主様による融資の返済が不可能になった場合、金融機関などの債権者に底地(貸宅地)を差し押さえられてしまうためです。
つまり、借地人様に過失はないにも関わらず、突然底地(貸宅地)上の建物、土地を使用する権利がなくなってしまうということです。

このような状況になると、借地人様には底地(貸宅地)上の建物を取り壊し、土地を明け渡す義務が発生します。

抵当権が付いている底地(貸宅地)は借り手が付きにくい

先ほど解説したように、底地(貸宅地)に借地権、抵当権の両方が付いている場合、借地人様は常にリスクと隣り合わせになります。
このような状況になることを理解している方も多いため、抵当権が付いている底地には、なかなか借り手が付きません。
したがって地主様は、まず融資を完済し、抵当権を抹消してから土地を底地(貸宅地)として活用することをおすすめします。

ただ抵当権は、融資を完済すると勝手に抹消されるものではないため、注意が必要です。
抵当権には、権利を付けるための抵当権設定登記と、権利を抹消するための抵当権抹消登記があります。
つまり、たとえ融資を完済していたとしても、登記をしなければその土地の抵当権は残存するということです。

したがって融資を完済した後は、法務局と債権者の元を訪れ、抵当権抹消登記の手続きをすることを忘れないようにしましょう。

まとめ

底地(貸宅地)における借地権、抵当権の関係について解説しました。
この2つの権利は対抗関係にあり、どちらの登記が早かったかによって、優先される権利が変わってきます。
また底地(貸宅地)に借地権、抵当権の両方が付いている場合、借地人様には底地(貸宅地)上の建物・土地の差し押さえリスク、地主様には借り手が見つからないリスクが発生することを覚えておきましょう。


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