不動産を取得した際に、その登記を行う必要があるというのは広く知られています。
しかし、実は不動産を取得する時だけではなく、抵当権を設定する際にも登記費用が掛かるのです。
今回は、その具体的な内容について、紹介します。

なぜ、抵当権の登記が必要なのか?

そもそも、抵当権の登記が必要となるのはどのような場合でしょうか?
また、なぜ登記が必要となるのでしょうか?
まずはその点について考えてみましょう。

抵当権の登記が必要となるのは、主に住宅ローンなどの担保として不動産を登録した場合です。
もしもローンの返済が不可能となった時には、残債の代わりに不動産を処分してもいいという契約を結ぶために、抵当権を登記しておかなくてはいけないのです。

抵当権を設定することで、その不動産は自分のものであるのと同時に、ローンの債権者である金融機関が管理するものとなります。
例えば、不動産を売りたいと思っても、その時には金融機関の了承を得なくてはいけないのです。

抵当権を登録することで、金融機関はその分を計算に入れて融資を行うことができます。
金融機関も、融資を行う前に返済が可能かどうかをしっかりと審査します。
その時に、不動産の価値を考慮することができるので、単に収入を基準とするよりも高額の融資が可能となるのです。

抵当権を設定することで、金融機関はその不動産に対する法的な根拠を手にすることとなります。
また、債権者様にとっては、本来であれば代金を支払い終えてから自分のものとなるはずの不動産を、最初から自分のものとすることができるようになります。

この登記によって、金融機関は財産処分権を持ちます。
もしも契約に違反した場合は、その権利を行使して担保となった不動産を処分することができるのです。

ただし、財産処分権とはいっても、それは残債に該当する分だけです。
3,000万円のローンを組んで、残り100万円の債務だけが残っている状態で契約違反となり財産を処分することとなった場合にその不動産が1,000万円で売れた場合は、100万円だけ金融機関で受取り、残りの900万円は債権者様が受け取ることになるのです。

また、火事などが起こった場合は担保となった不動産の価値が損なわれる可能性があります。
そのため、抵当権を設置する場合は火災保険の加入が必須となるでしょう。

このように、抵当権を設置することは債権者様と金融機関との間に良好な関係を構築することへとつながります。
ただし、抵当権の登記は複雑な部分も多く、間違いがあると困るので、自分で登記を行いたい人であってもこの点だけは司法書士に依頼しましょう。

抵当権が設定されている住宅をリフォームするための費用を借りる場合などは、追加融資という形になるのか、それとも別個にローンを組むのかで対処が変わります。
その点も、簡単に説明していきます。

追加融資を受ける場合は、抵当権の内容が変わってくるため、一旦抵当権を抹消してから改めて抵当権を設定するための登記をし直す必要があります。
そのため、抵当権抹消登記と抵当権設定登記の2つを行う必要があります。

改めてリフォームローンを組む場合であれば、リフォームローンは基本的に担保を必要としないため、抵当権については関係しません。
ただし、住宅ローンに加えてリフォームローンを別個に返済しなくてはいけなくなるので、ローン返済の負担は大きくなるでしょう。

抵当権の登記費用は?

抵当権を登記する場合は、どの位の費用が掛かるのでしょうか?
ここからは、登記にかかる一般的な費用について、解説していきます。

抵当権の登記費用は、通常の登記費用とは異なる点があります。
通常の登記は、その対象となる不動産の価格を基準として登記費用が算出されるのですが、抵当権に限っては不動産の価格ではなく、その抵当権を設定する債権金額を基準として登記費用を算出するという点が異なります。

登録免許税は、通常その債権金額の0.4%となっています。
ただし、必要な条件を満たしている場合は、その割合が0.1%に減額されます。
その条件についても、解説していきたいと思います。

登録免許税が軽減される条件は、その住宅ローンの対象が新築住宅か中古住宅である場合となります。
それぞれに条件は異なりますが、まずは新築住宅の場合の条件について確認してみましょう。

新築住宅の場合、まずは自分の住居用として新築している建物が対象となっていることと、その建物を新築するための費用としての住宅ローンに対して抵当権を設定するための登記であることが条件となります。
また、新築してから1年以内の登記であり、登記簿上の床面積が50平方メートル以上であることも条件となります。

中古住宅の場合は、その建物を自分の住宅とするための購入であることと、その購入資金としての住宅ローンに対する抵当権を設定するための登記である事が条件となり、床面積が50平方メートル以上であることとなっているので、ここまでは新築住宅の場合とそれほど違いがありません。

違いとしては、新築してから1年以内ではなく、購入してから1年以内の登記であることという点と、通常は築20年以内、耐火建築物の場合に限っては25年以内であることという点です。
それ以上古い住宅の場合は、登記費用の軽減の対象外となるのです。

また、通常の抵当権とは異なり、複数の債権を対象として担保となっている根抵当権の登記については、登記費用の軽減はできないので、その点も注意しましょう。
抵当権の登記を司法書士に依頼した場合、どの程度の費用が掛かるのでしょうか?

司法書士に対する報酬というのは自由化されているため、実際には司法書士ごとに異なるのですが、おおよその相場というのは決まっています。
その場合、債権の金額によって報酬が異なってくるので、注意しましょう。

債権金額が2,000万円以下の場合、報酬額は基本となる3万円が相場となります。
しかし、それ以降は1,000万円ごとにだいたい5千円ずつ増えていくこととなります。
これより高いこともありますが、これ以下の金額で請け負っている司法書士は少数でしょう。

司法書士を選ぶ際の注意点

司法書士に依頼する場合、付き合いがある司法書士がいればいいのですが、これまで司法書士との付き合いがないという人が大多数でしょう。
その場合は、抵当権の設定に関係している金融機関や不動産会社から紹介してもらった方が良いかもしれません。

不動産会社や金融機関は、司法書士と関わることが多いので、いつも依頼している司法書士がだいたい決まっています。
司法書士からみても、いつも依頼されている以上は今後のことを考えて、迅速丁寧な作業を心がけるでしょう。

ただし、紹介を受けるとなると、その分報酬に紹介料などを上乗せされるのではないかという心配も出てきます。
しかし、司法書士は紹介料などを支払うことが禁止されているので、あまり心配する必要はありません。

とはいえ、皆無という訳ではないので、最初に費用の見積もりを出してもらって、その金額が大幅に相場を上回っている場合は、紹介料を疑いましょう。
少しでも疑わしいところがあった場合は、自分でどこかの司法書士を訪れて、費用について見積もってもらうと安心できると思います。

まとめ

住宅ローンなどの担保として不動産を登録するためには、抵当権設定登記を行う必要があります。
その時の登録免許税は、要件を満たしていれば軽減されるのですが、新築住宅と中古住宅では必要な条件に違いがあるので注意しましょう。
抵当権の登記は少々複雑な所が多いので、自分で行わずに司法書士に依頼することをおすすめします。