不動産の売買で、内金と手付金について勘違いしている人も多いでしょう。
この2つは同じように思われがちなのですが、実は大きな違いがあります。
果たして、どのような違いがあるのでしょうか?
ここでは、その違いを徹底解説していきます。

手付金とは?

不動産の売買において、手付金は契約が成立したことを保証するために買主様から売主様へと預けられるものです。
これは、厳密には売買の代金とは別のものとして扱われますが、特に何もなければ最終的に代金の一部として納められることとなるでしょう。

その詳細については契約書にも明記されていて、納める金額は代金に対して一定の割合で定められてはいますが、明確には決まっていません。
また、通常は返還請求も行われません。

しかし、どちらかが自己都合によって契約を解除したいと申し出た場合、この手付金は解約手付として扱われます。
また、どちらかが契約内容に反することをした場合は、違約手付として扱われることもあり、その場合は相手に没収されることとなるでしょう。

つまりは、相手に不利益を与えた際に支払う金額の上限となるのです。
解約したり、契約に違反したりするとその金額を失うことになるため、慎重に契約することを心がけましょう。

手付金は、一般的には売買代金の10%以下が目安です。
しかし、明確な決まりがない以上は、その代金の多寡は自由に決めることができます。
ただし、あまり安ければ契約を守る担保としては弱くなり、高くし過ぎると今度は用意するのが大変になってしまうので、相場から大きく離れない金額のほうがいいでしょう。

契約の解除の中でも、住宅ローンが関係している場合は特殊な扱いをされることになります。
どのように扱われるのでしょうか?

通常は、住宅ローンを申し込む前に不動産契約が行われます。
契約をしてから住宅ローンの審査を受けることになるのですが、その審査に落ちてしまった場合は契約の履行が難しくなります。
その場合、手付金の権利を放棄しなくてはいけないのでしょうか?

住宅ローンの審査に落ちた場合は、基本的に契約自体が無効となる住宅ローン特約が契約内容に含まれているので、その場合は返還されることになります。
ただし、そのことが契約書に明記されていない場合は、返還してもらう権利を放棄することになってしまうので、契約書をしっかりと確認しておきましょう。

このような内容から、売主様が契約を解除したとき以外にはまず返還されることはありません。
しかし、契約を解除したら当然返してもらえる、と考えている人もいます。
それは、内金と間違えているからです。

内金とは?

内金というのは、契約してから引き渡すまでの間に、一部の売買代金を先に支払ってしまうことです。
これは慣例として行われることがありますが、契約書には明記されていないことが多いでしょう。

内金には、手付金とは違って法的な根拠となるものはないのですが、内金と手付金をまとめて支払うことがあるという点も判別を複雑にする原因です。
といっても、その点が契約書にきちんと書かれていない場合は、契約を解除する際に返還請求をすることで返してもらうことが可能となります。

ただ、不動産業者の中には、その違いが紛らわしくなるような説明をしていることがあるため、契約書を細かく確認してどのような扱いになるのかをしっかりと確認してから支払うようにしましょう。

なぜ、同じものとして考えられてしまうのかというと、手付金が最後には代金の一部となることが一般的となっているからです。
紛らわしいですが、混同しないようにきちんと区別する必要があります。

正確な項目は、当事者の合意によって決定されます。
ただし、手付金の相場は代金のうち1割以下なのに対して、内金の場合は2割から5割が相場となるため、金額でみると大きく異なるでしょう。

また、内金には契約の解除権を留保するという効力はないので、手付金とは違って内金は権利を放棄して契約を解除するということはできません。
ただし、契約書に内金のうち一部を手付金として扱うと明記されている場合は、その該当する割合に応じた金額を差し引くことで契約の解除が可能となります。

また、何らかの理由で契約の解除に至った場合、内金を納めている場合は全額返還されるのですが、もしも返還がされなかった場合は、不当利得に該当することになります。

手付金、内金は必要?

手付金と内金について解説しましたが、これらは必ず支払わなくてはいけないのでしょうか?
その必要性について考えてみましょう。

まず、手付金については契約の担保であり、また一定の条件で解約できることを保証するものとなるので、基本的には必要なものです。
契約書にも、基本的に必要であることが明記されているでしょう。

支払ってしまうと契約が成立したことになるので、解約時にはその権利を放棄する必要が生じます。
中古住宅を購入する場合の住宅診断や、土地の鑑定などが必要な場合は、その前に終わらせてしまいましょう。

内金については、基本的に不要となっています。
昔は当たり前に支払われていましたが、最近では手付金のみ支払い、決済時にその分を売買代金に充てた残りの代金を支払うのが一般的です。

ただし、それとは別に頭金というものもあります。
頭金は、売買代金のうち住宅ローンによらず自己資金で支払う金額のことです。
住宅ローンで全部の金額を借り入れる場合は頭金0円となりますが、自己資金で一部を用意する人はそれを頭金にします。

頭金と内金も、似ているようで別のものになります。
ただし、内金を支払うことで契約の履行の着手に該当するとみなされるため、内金が支払われた時点で売主様には契約を解除する権利が失われることとなります。
その目的で内金を支払うケースはあるでしょう。

この、契約の解除が可能かどうかを分ける履行の着手については、トラブルとなりやすい点でもあります。
トラブルを避けるためには、双方の合意の下で手付解除期日を決め、それまでは契約の解除が可能な状態にしておく方がいいでしょう。

また、手付金については手付解除期日まで保管しておかなくてはいけないと決められていますが、内金についてはその限りではありません。
もちろん契約が解除された場合は返済しなくてはいけないのですが、建築会社に内金を納めた後でその会社が倒産して戻ってこなかった、という事例もあります。

内金はリスクが高くなるため、必要がない限りは支払わないようにして、請求された場合も本当に必要なのかを確認するようにしましょう。
いくら手付金が、最終的には売買代金に充当されるとはいえ、内金とは別のものなので、しっかりと分けて考えてください。

また、これ以外にも間違えやすいものとして、申込証拠金などもあります。
これは不動産業者に支払うもので、契約の優先権を確保するためのものであり、契約を取りやめる場合は全額返還してもらうことができます。
様々なものがありますが、違いについてはきちんと把握してから支払いましょう。

まとめ

代金とは別に支払う金銭がいくつもあるため、不動産売買は複雑に思われがちです。
その中でも、特に手付金と内金は混同することが多いのですが、意味合いが違うため、その違いについては把握しておきましょう。
不動産の売買はそう何度も行う人が少ないものなので、よくわからないことがあっても仕方がありません。
ただ、わからないからと説明を鵜呑みにするのではなく、自分でも調べてから契約したほうがいいでしょう。

 

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