自身が所有する土地に建物を建てるときには、セットバックが必要になるケースがあります。
では、セットバックとは、一体どのようなものなのでしょうか?
また、セットバックが行われた敷地は、駐車場として有効活用することができますが、それ以外の用途でも利用可能なのでしょうか?
今回はこれらの点について解説します。

セットバックの概要

私たちは、日常生活の中でさまざまな道路を利用しています。
ただ、車が十分にすれ違える幅の広い道路や、徒歩でギリギリ通過できる道路など、同じ道路でもさまざまな幅のものが存在しますよね。
また、私たちはどんな道路でも“道路”と呼んでいますが、建築基準法では、どんな道路も道路と呼んでいるわけではありません。
4m以上の幅を有している道路のみが、建築基準法では道路と呼ばれ、正式な道路として認められます。
しかし、建築基準法が制定される前から、とても狭い道路、つまり4m以上の幅を有していない道路はいくつも存在していました。
このような道路に関しては、幅が4m以下であっても、特例的に正式な道路として認められています。
これを“みなし道路”と言います。
とはいえ、土地に建物を建てる際は、その土地に接している道路の幅が4m以上でなければならないため、みなし道路に接した土地に建物を建てるのであれば、みなし道路の中心部から2m以上下がった場所に、建物を建てる必要があります。
このとき、みなし道路の中心部から2m以上建物を下げる作業のことを、セットバックと言います。

セットバックする幅は向かいの土地の状況で微妙に異なる

みなし道路の中心部から、2m以上建物を下げることがセットバックだという風に解説しました。
ただ、もっと細かく言うと、セットバックする幅は、向かいの土地の状況によって微妙に異なります。
向かいの土地が宅地であり、自身が所有する土地(宅地)との間にみなし道路がある場合は、両方の宅地がみなし道路の中心部から、それぞれ2m以上セットバックします。
ただ、例えばみなし道路の幅が3mしかない場合は、それぞれの宅地がみなし道路の中心部から1.5mセットバックし、さらに宅地内でそれぞれ50cmセットバックしなければいけません。
これでようやく、中心部からそれぞれの宅地が2m以上セットバックしたことになるためです。
しかし、向かいの宅地がすでにセットバックされている場合は、この限りではありません。
また、みなし道路の向かいが宅地ではなく、河川や崖、線路などである場合は、また違った考えでセットバックをしなければいけません。
つまり、自身が所有する土地の前にみなし道路があり、その前に河川や崖、線路などがある場合ですね。
このとき、先ほどと同じように、みなし道路の幅が3mしかない場合は、宅地側だけで4mの道幅を確保する必要があります。
つまり、接するみなし道路から1mセットバックすることで、4mを確保しなければいけないということです。
ちなみにこのケースでは、みなし道路の中心から2m以上セットバックしないと、建物を建てられないことも考えられるため、注意が必要です。

セットバックは拒否できるのか?

「自分が所有する土地だから、セットバックなんてしたくない!」という方も、中にはいるかもしれませんね。
ただ、土地の所有者がどれだけ嫌でも、接道がみなし道路である以上、セットバックは拒否することができません。
セットバックを拒否すると、建築確認の許可が下りず、新築物件の建築や、建て替えができなくなるためです。
つまり、建物を建築する際は、接道の状況について事前に必ずチェックしておかなければいけないということです。

すでにセットバックされている土地もある

これから土地を購入し、住宅を建てようとする場合、購入を検討している土地のセットバックがすでに終わっていることがあります。
ただ、本当にセットバックされているかどうかは、購入前に買い手自身で確認しておくことをおすすめします。
その際の流れとしては、まず不動産会社や建築士に相談し、役所の建築指導課などの担当者に、セットバックが済んでいるかどうかをチェックしてもらいます。

セットバック部分は駐車場としての利用が可能

セットバックが行われた部分に関しては、駐車場としての利用が可能です。
しかし、常に駐車場として利用できるわけではありません。
なぜかと言うと、この部分は“道路”という扱いになるためです。
ただ、すぐに移動できる状況である場合は、駐車場として利用しても問題ないでしょう。
つまり、一切建築物を設置せず、車を駐車するだけの“平面駐車場”としての利用であれば、セットバック部分を有効活用できるということです。
セットバックした部分について、“家を建てられない”という認識を持っている方は多いかもしれませんが、その他の建築物も一切設置できないことを知らない方もまた多いと思うので、その点は勘違いしないようにしましょう。
ちなみに、駐車場としての利用は、“すぐに移動できる”という条件付ではあるものの、車庫証明を取得することは可能です。

セットバック部分は駐車場以外にも利用できるのか?

セットバックが行われた部分は、前述の通り、建築物を設置することができません。
そのため、駐車場以外で利用するのは、非常に難しいと言えるでしょう。
ただ、“道路斜線制限”の緩和措置を受けるためのセットバックであれば、その部分は道路ではなく“私有地”になるため、駐車場以外にも利用できます。
ちなみに、道路斜線制限とは、道路の日照や採光、風通しに支障をきたさないように、また周辺に圧迫感を与えないように、建築物の高さを規定したルールのことを言います。
具体的には、前面道路の反対側の境界線から、一定の勾配で記された線(道路斜線)の範囲内に建築物を建てなければいけないというルールですね。
そして、道路斜線制限の基準となる“反対側の道路境界線”より、セットバックした距離と同じだけ、外側に基準を求めることができます。
これが、道路斜線制限の緩和措置を受けるためのセットバックです。

セットバック部分は駐車場以外にどう利用できる?

一定条件の範囲内において、道路斜線制限の緩和措置を受けるためにセットバックした部分には、以下の建築物を建てることができます。

 車庫、ガレージ(屋根付でも可)
 物置、簡易倉庫
 自転車置き場
 バイク置場

ただ、外壁後退部分に車庫やガレージなどの建築物を建てる場合は、さらに以下の設置規定をクリアしなければいけません。

 床面積が5㎡以下であること
 前面道路の道路境界線から1m以上離れた位置に設置すること
 開口部が1/5以下であること
 軒高が2.3m以下であること

セットバック部分を利用するのはあまりおすすめできない

先ほど、道路斜線制限の緩和措置を受けるためではない、通常のセットバック部分でも、平面駐車場としては利用できるという話をしました。
ただ、本当のことを言うと、駐車場としてもあまり利用すべきではないと言えます。
なぜなら、“すぐに移動させられる”という条件付では使い勝手が悪いですし、道路拡張が行われることになった場合、早急に別の駐車スペースを探さなければいけないためです。
そのため、セットバック部分を利用するのであれば、道路斜線制限の緩和措置を受けるためのセットバックをし、私有地となった上で利用するようにしましょう。

まとめ

ここまで、セットバックの概要と、セットバックした部分の利用について解説してきましたが、いかがでしたか?
セットバック部分は、条件を満たせばさまざまな用途で利用できます。
ただ、通常のセットバックの場合、用途は限られる上に、さまざまなトラブルの原因となる可能性もあるため、セットバック部分の利用はおすすめできません。