借地権と借家権の契約期間は、民法に基づいた期間(貸借権)と借地借家法に基づいた期間が存在します。
ただ不動産の契約期間は借地借家法が優先されるので、一般的に借地借家法に基づいた期間が正しい契約期間となります。
借地権と借家権の契約期間について解説しましょう。

民法と借地借家法を比較してみよう

民法で定められている貸借権の契約期間は以下のとおりです。

 最初の契約期間:20年以下
 最初の更新後の契約期間:賃貸人に異論がない場合は前賃貸借と同じ条件

民法に基づいた借地権の契約期間は最長20年です。
たとえ契約期間満了による更新であっても、20年以上の契約をすることはできません。
もし当事者同士が20年以上の契約を結んだとしても、期間は自動的に20年に短縮されます。
続いては、借地借家法に基づいた借地権、借家権の契約期間を見てみましょう。

借地権
 最初の契約期間:30年以上
 最初の更新後の契約期間:最初の更新から20年以上、2回目以降の更新から10年以上

借家権
 最初の契約期間:なし
 最初の更新後の契約期間:更新終了の通知がなければ従前の条件と同じ

借地借家法に基づいた借地権の契約期間は30年以上で、最長期間の制限がありません。
つまり、必ず30年以上の契約を交わさないといけないということです。
もし契約期間を定めなかった場合、自動的に期間は30年に設定されます。
また更新後の契約は、最初の更新から20年以上、2回目以降の更新から10年以上という期間を定める必要があります。
借家権(定期借家契約)は、契約期間を定める必要がありません。
設定する契約期間が1年に満たない場合は、期間を定めずに契約を交わしたのと同じ扱いになります。
契約期間の更新は、期間満了の1年~6ヶ月前までに更新終了の通知をしない限り、これまでの条件と同じ契約が自動で更新されます。

借家権でも契約を定めないといけない場合がある

先ほど紹介した借家権は、更新終了の通知をしない限り自動で契約が更新される「定期借家契約」です。
借家権にはその他にも、契約期間を定めないといけない「普通借家権」があります。
普通借家権は契約期間を1年以上に設定することで、契約期間が満了すれば終了する契約を結ぶことができます。
設定する契約期間が1年に満たない場合、定期借家契約と同じように契約期間を定めていないという扱いになります。
ただ普通借家権は期間を定めずに契約することも可能で、貸主・借主ともに申し入れをすることで契約の解約もできます。
借主には関係ありませんが、貸主が契約を解約するには、建物の使用を必要とする事由や、建物の利用状況、立退き料の申し出などで判断される正当事由が必要です。

 

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