03-6268-9114年中無休

更新が近いので借地人のAさんに更新料の話を切り出した地主様。前回と同じく300万円の更新料を提示しました。しかし、Aさんは高すぎると大幅な値下げを要求しました。

まず、契約書に定めがない場合、借地人に更新料の支払義務はありません。本件では、更新料が前回と同じである根拠が不明です。現在、更新料の相場や裁判の判例などの情報が容易に手に入ります。相場からかけ離れた要求は通りません。相場をしっかり押さえておきましょう。近年は更新料のトラブルが非常に多いので注意が必要です!

借地人のBさんは、70歳代で一人暮らし。地代をたびたび滞納します。うっかりしていたとの事ですが、今後も続くようなら心配です。

地代の未払いは契約解除事由ですが、遅れながらも支払いを続けている以上、簡単には契約解除とはいきません。本件では、ご高齢でお一人暮らしであることから、万が一の場合の緊急連絡先(保証人)を確認しておきましょう。Bさんと保証人と一緒に、地代の支払もそうですが、これを機に、将来の借地の利用計画の話をしておきましょう。

借地人のCさんは、地主様に断りなく自宅をリフォームしました。地主様は大層ご立腹で、借地人に契約解除を言い渡してやるとのことですが…。

賃貸借契約書で「増改築禁止」の定めがない限り、Cさんは自由に増改築が可能です。つまり、地主の承諾は不要ということです。また、自宅のリフォームは、通常の土地  利用の範囲とみなされ、契約解除や承諾料の支払いを強要することはできません。 本件の場合、どのような計画なのか事前に説明を受けましょう。万が一、増改築に該当する工事であった場合などのトラブル予防になります。

借地人のDさんとは、10年ほど前に地代の値上げでモメてしまい、現在も供託されています。10年経てば時効で供託金が受け取れなくなると聞いたのですが。

適正に供託が続いているようでしたら時効で消滅することはありません。しかし、供託関係は通常の状態とは言えないので、早く解消したいものです。10年経てば、考えや環境も変わるものです。本件の場合、Dさんにお会いしたら、ご自宅の建替えをしたかったようです。最終的に、Dさんは底地を買って自宅を建て替えました。 供託の解消のご依頼が底地の整理までできた成功例です。

借地人Eさんはご主人が倒れ、生活に苦しんでいました。その事を知っていた地主様はEさんの更新料を半額程度にサービスしてあげたそうです。しかし、その話を他の借地人が聞きつけるや、不公平だ!うちも更新料を半額返せ!という事態に…。

複数の借地人がいる場合、特定の人だけへの好意は要注意です。また、借地人同士は情報交換が大好きです。特定の人だけに手心を加え無いように、またいじめないようしましょう。

離れて土地を所有する地主様ですが、借地人Fさん宅は近所でも有名なゴミ屋敷です。住んでいるようですが、いつ行っても会うことが出来ません。ご近所にも迷惑をかけて困っています。

ゴミ屋敷の問題は改善を受け入れてもらうまで大変な苦労をすることが多く、また解決できない場合が多いです。そうなる前に対処していくことが重要です。 近所でも、定期的に土地利用の状況を見に行き、借地人とコミュニケーションを取っておくことが様々なトラブル予防に大変重要です。 本件の場合、弊社で底地を買取りました。その後、Fさん宅にずいぶん通いました。やがてFさんの相談にも乗るようになり、何とかごみ屋敷問題を解決することが出来ました。弊社でFさんの借地権を買取ることにしたのです。Fさんは綺麗なお風呂付のマンションでの新生活を始めることが出来ました。ご近所からも大変感謝されました。

借地人Gさん宅はあるとき土地の陥没で、建物の基礎や壁に亀裂が入るなど大きな被害を受けました。Gさんから借りた土地の問題だと保証を求められました。

一般的に貸した土地の陥没や崖崩れなどの修復は、地主様の責任で修復しなければいけません。貸した土地である以上、管理責任は免れません。ただし、本件の場合は、Gさん宅の水道管からの漏水が原因で陥没した可能性も否定出来ず、全額補償するには至りませんでした。同様に、私道の陥没なども同様です。昨年の大雨の時、横須賀のある地主様の所有地が崖崩れをお越し、第三者宅に土砂が流れ込んでしまい、大変な保証料を支払ったそうです。崖地は要注意です!所有地に不安な箇所がある場合は、お早めに対応をされてください。

借地人Hさんの自宅の建て替えをする承諾書と金融機関の借入手続きに必要と言われた書類に署名捺印をした地主様。実は地主さんの土地を担保提供する書類だったのです。

本件の地主様はとても借地人Hさんと親しくしており、二つ返事でサインをしてしまったのです。借地人Hさんもわからず持ってきたそうです。本件は底地をHさんに買い取ってもらいました。金融機関も喜んでお金を貸してくださいました。 本件に限らず、署名捺印をする書類は十分確認してください。内容を理解しないまま サインをしないことです!

100年以上続くと言われる地主様。多くの底地を所有されておりました。  万が一の場合の相続税は、預貯金で払いきれないとわかりました。不動産を売って、納税資金を用意しなくてはいけません。しかし、土地を手放したくないと…。

相続税は相続発生から10ヶ月以内に申告・納税しなければいけません。延納や物納も10ヶ月以内に申請から許可を受けないといけません。金銭納付が原則ですから、預貯金が不足していれば、不動産を処分し現金の準備をする必要があります。 では、どの不動産から売ればいいのか。10か月間で冷静に判断できるものではありません。底地は、売却に時間がかかります。底地の相続対策は生前に、計画的に行う必要があります。

底地を不動産業者に一括売却したのですが、借地人から泣きつかれて困っています。

相続対策として、複数軒の底地を不動産業者に一括売却した地主様。感じの良い営業マンだと地主様はとても気に入っていたとのこと。しかし、購入した不動産業者は借地人に強引な立退きを要求する地上げ屋でした。地主様は、まさかこんな事になるなんてと困惑されていました。一度交わした売買契約は取り消す事が出来ません。多くの場合、不動産業者は転売目的で購入します。売買契約の後、底地を買うか、借地を売って出ていくか、交渉するのです。全ての業者がそうだとは限りませんが、不動産業者への一括売却は大きなメリットもありますが、業者の選択には特に十分な注意が必要です。

底地を兄弟で所有している地主様。お兄様は高齢でそろそろ相続を考え、共有財産を 処分しようと考えるようになりました。しかし、弟様が売却に反対、話が進みません。

共有名義の不動産は、世代交代で所有者の関係が疎遠になりトラブルが多発しています。共有者がお元気なうちに共有の解消をお勧めします。 本件の場合は、弟様にお兄様の持分を買取ってもらうようにしました。

長く土地を貸していた借地人Iさんは昨年亡くなり、娘さんが相続しました。娘さんは横浜に嫁ぎ、マイホームを持たれています。ある時、地主様を訪ね、実家と借地権はもう必要ないので、時価で引き取って欲しいという…。

戦後の住宅不足の時代、好意で貸した土地なのに、何で買い取らなければならないの!お気持ちはよくわかります。しかし、貸した土地は殆どの場合、タダでは還ってきません。ここは、完全な自分の土地に戻すチャンスと考えましょう。 本件の場合、娘さんの横浜の自宅の建替え資金が必要な事、出費だけで収入の無い実家を手放して楽になりたいというのが本音で、借地権を安く買い戻すことが出来ました。 もし、買い戻した土地を利用する予定がない場合は、底地権と借地権を同時に売却する、(底借同時売却)も選択することもできます。この場合、地主様が手出しするお金は  殆どありません。

借地人Iさんは借地上で長く板金工場を経営していました。しかし、経営難で工場を  閉鎖することになり、地主様が一旦借地権を買い取り、第三者に売却することにしました。ところが、工場跡地に土壌汚染の疑いが…。

不動産売買において、土壌汚染の疑いがある土地は汚染の検査をします。 万が一、土壌汚染が判明した場合、その汚染を除去しなければいけません。その費用に数百万円、数千万円という場合もあります。そのような土地を買い戻す際は注意が必要です。本件の場合、第一にIさんに汚染の除去を求めるべきですが、支払う能力がありません。従って、相場より安くなってしまいますが、瑕疵担保免責で不動産業者に買ってもらう事にしました。

貸した土地の測量を始めたのですが、借地人Jさんは借地境を認めようとしません。

借地境の測量は非常に面倒です。昔はここに塀があった、井戸があって水路があった、共用通路だったなど。借地人は測量に非常に神経質です。過去の背景や借地人の話はよく聞いてあげることです。一方的にやると、測量会社の敷地の無断立ち入りを禁ずる!ってことも。とは言え、全ての言い分を聞いていても話がまとまりません。借地の測量は慣れた会社に任せること、地主様も積極的に立会いに参加されることが重要です。

本人が認知症では不動産の売却はできませんか?

ご本人の判断能力が不十分な場合は不動産取引ができませんので、家庭裁判所に成年後見開始の申立てをし、成年後見人を選任してもらいます。
選任された成年後見人は、本人の代理として売買契約が可能ですが、売却には裁判所の許可が必要な場合もあります。
いずれにしても、ご本人の元気なうちに何とかしましょう!

自宅から遠く離れたところで土地を貸す地主様。地代は毎月振り込まれているだけです。借地人との付き合いも殆どありません。お子様も近くに自宅を持ち、貸した土地に住む予定もありません。地代収入も満足出来る程でもありません。 持っていてもしかたがないと思うようになりました。

地代の収益は微々たるもの。遠方で借地人とも疎遠であれば持っていても仕方がないとお考えになるのは自然かもしれません。この地主様は、底地を売却して、ご自宅近くにアパートを建築することになりました。家賃収入は地代よりグンと上がったとのことです。ご先祖様から預かった資産の形を変え、有効活用した例です。

自宅回りで土地を複数貸している地主様。色々な不動産会社から購入希望の電話があります。しかし、自宅回りなのでそう簡単には…。しかも、不動産業者の買取り価格は安い。借地人と直接交渉したいのですが。。。

貸した土地の整理は色々な手法があります。底地売却や借地権買取り、同時売買、等価交換等々…。しかし、専門家の協力なく進めることは危険です。また、切売りによる虫食い地になると、本来の資産価値を下げてしまう事もあります。
また、管理会社や一般の不動産業者ではなく、是非、底地の専門家にご相談ください。手元に残る資産が倍以上違う事もあります!