借地というのは契約期間が長いため、地主様は契約期間中に地代を値上げしたいと思う時もあるでしょう。
しかし、特に何もないのに急に地代を上げたりすると、借主様から苦情が出たり、最悪の場合は裁判となることもあるでしょう。
そうならないようにするには、借主様に納得してもらえるタイミングで地代を上げましょう。
そのタイミングとは、どのような時でしょうか?

地代を上げる前にチェックすること

地代を上げる前に、必ずチェックしなければならないことがあります。
それは、借主様との間に交わした契約の内容です。

土地を借りる契約というのは、実は口頭でも大丈夫な場合があるので、わざわざ契約書を交わしていないこともあるかもしれません。
しかし、契約内容によっては、地代を上げられない可能性もあるのです。

まずチェックする点としては、借地の用途についてです。
借地の用途が、建物を所有することとなっていれば問題ないのですが、そうでなければ問題となることがあります。

問題があるのは、その土地に建物がなく、駐車場などの用途で利用していた場合です。
なぜ問題かというと、それは借地に関する法律である借地借家法に基づいて地代を増額するという請求が可能となるからです。

借地借家法では、地代を増額するという請求ができるのは、借地借家法が適用されるような契約条件であることが前提となっています。
しかし、建物を所有することを目的としていない契約の場合は、その法律が適用されないため、地代を増額する請求の前提から外れてしまうのです。

契約内容について、もう一つチェックするのが、特約などがないかという点です。
特約というのは、契約を結ぶ際に通常の内容とは別にお互いの合意の上で決定した条件のことです。
そこに、地代の増額はしないという条件を定めていることがあるのです。

通常はその期間も指定していることが多いのですが、まだその期間内であれば地代を増額するのは契約違反となってしまうので、やはり請求することはできません。
契約に特約などがある場合は、その内容についてよく確認してみましょう。

この2点に問題がなければ、地代を増額する請求は可能です。
しかし、それを借主様が受け入れるかどうかは別の問題です。
それでは、借主様が地代の増額を受け入れやすいポイントについて考えてみましょう。

土地の価格上昇はチャンス!

地代を上げるポイントとなる1つめは、土地の価格が上昇したタイミングです。
このときは、どうして地代を上げるチャンスとなるのでしょうか?

まず、地代というのは基本的に土地の価格を基準にして決定されています。
地価が高い土地は地代も高く、安い土地は地代も安くなります。
しかし、土地の価格というのは変動するものです。
その変動が、地代を上げるチャンスとなるのです。

例として、これまでは土地の価格が1,000万円だったので、地代を月5万円に設定していた借地があったとします。
しかし、周囲の状況の変化から土地の価格が大きく上がり、現在は3倍の3,000万円になった場合、これまでの地代のままというのは適正な価格といえるでしょうか?

この場合は、地代を増額するための条件を満たしていると判断できるため、改めて地代を計算し直すことができます。
地価が3倍となったから地代も3倍、と単純に計算することはできませんが、それでも2倍以上には増額することができるでしょう。

これは正当な請求と考えられるので、遠慮なく請求しましょう。
もしも借主様が納得できない場合は裁判となることもありますが、その場合は増額の妥協点を探るという方法もあります。

税金が高くなった時はチャンス!

もう一つの地代を増額するチャンスとなるのが、税金が上がった時です。
とはいえ、別に消費税や所得税が増税となっても、地代とは直接関係ありません。
地代と関係あるのは固定資産税や都市計画税が増税となった場合です。

地価を計算する方法として、公租公課倍率法というものがあります。
公租公課というのは、固定資産税額と都市計画税額を合計したものです。
基準となる税額が上がった場合、当然地代も増額となります。

借地に対してかかる固定資産税などは、地主様が支払うものです。
そのため、固定資産税が増税された場合は、地主様の負担が増えることになるのです。
その場合も、地代を増額する正当な理由として認められるでしょう。

地主様に正当な理由がある場合、地代の増額は正当な権利となります。
裁判所による調停でも、その地代の増額は認められる可能性が高いと言えます。
その結果を借主様が受け入れない場合は、いくつかの選択肢があります。

まず一つは、その土地を借りることをやめて、引っ越すことです。
その場合は、地主様がいくらかの立ち退き料を支払うことになるかもしれません。
また、基本的に土地は更地に戻して返還することになります。

次に、その地代の増額請求に対して強固に抵抗し続けることです。
たとえ裁判でも、正当な理由がある場合の増額は認められるので、それを覆すのは難しいと思いますが、それでも納得がいかない場合もあるでしょう。

地主様と借主様で話し合うというのは、最もまっとうな手段といえるでしょう。
増額を全般的に取り下げてもらうのは難しいでしょうが、例えば地代の増額を段階的にしてもらう、数年の猶予をお願いするなど、妥協点を探っていくことはできます。

地主様としても、今後もその土地を借地としておきたいのであれば、新たな借主様を探すよりも今の借主様とそのまま契約を続けた方が問題は少ないでしょう。
それならば、多少の妥協を受けいれることも考えましょう。

地代の増額については、不動産を鑑定してその価値を調べておくと、地代を値上げする根拠をわかりやすく示すことができます。
不動産鑑定にはコストがかかりますが、地代の増額が出来ればいずれ戻ってくるものとして割り切るようにしましょう。

このように、地代を増額するにはそれに足るだけの根拠が必要ですが、それが正当なものであれば問題なく地代を増額することができます。
ただし、最終的に地代を増額するには地主様だけではなく、借主様の同意も必要となります。

もしも正当な理由があるのに、借主様が納得しない場合は、法的手段を取らなければならないこともあります。
その際は朝廷から始まり、最終的には訴訟となることもあります。

しかし、裁判には時間も費用もかかります。
なるべく裁判沙汰とはならないように、お互いの話し合いで合意できるように、慎重に話し合いましょう。

まとめ

地代を上げるというのは、地主様にとって非常に有効ではありますが、そのタイミングなどは難しいものです。
しかし、正当な理由がある場合は地代を増額するのは当然の権利なので、その理由がある場合はきちんと借主様にその旨を伝え、納得できるように話し合いましょう。
地代・更新料・建て替え承諾料・借地権の譲渡承諾料でお困りの方は、アバンダンスにご相談下さい!

 

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