土地を借りるために借地の契約をする場合、契約内容によっていくつかの種類があります。
その中の一つに、定期地契約というものがあるのですが、この借地契約はどのような内容なのでしょうか?
また、それ以外の借地契約との違いはどういった点なのでしょうか?
この契約の内容について、徹底的に解説します。

定期借地契約について

まず、定期借地契約というのはどのような契約なのか、という点を解説します。
契約にはもう1種類あるのですが、そちらとの違いも説明していきましょう。

まず、そもそも借地契約には、1つの種類しかありませんでした。
しかし、平成4年に借地に関する法律が新しくできたことで、以前からのものに追加される形でできたのが、定期借地契約です。

これは、以前からの契約では契約期間が決まっていたものの、自動的に更新されるような内容だったので実質は無制限の契約期間となっていた借地契約に対して、最初に契約期間を決めてしまい、その後は更新できないという契約内容にすることで、しっかりと契約の期間を定めたものです。

なぜこのようになったかというと、以前の状態では一度借地となったらいつ解約できるかわからないため、それを危惧した地主様が増えて借地にもできない更地のままの土地が増えたことで、その土地を有効活用するために考えられたのです。

このように、最初に契約期間を決められるようになったのですが、新しくなったのはそれだけではありません。
さらに、細かい条件で借地契約をそもそも3つに分けてあることで、用途別に契約を選べるようになり、地代にも差が出るようになりました。
その3つの契約について、解説していきましょう。

一般借地契約

まず、基本的な定期借地契約となるのが、一般借地契約です。
この契約の特徴とは何か、解説していきます。

この契約では、最低の契約期間が50年と決まっているので、それ以上の年数での契約となります。
普通の借地契約と比較しても、かなり長いといえるでしょう。

利用目的は特に定められていませんが、多くの場合は住宅用としています。
しかし、中にはマンションなどを建設して、賃貸用として用いることもあるようです。
また、契約の際は必ず契約書を交わす必要があり、その契約書は公正証書などを用いることがほとんどです。

更新は出来ず、たとえ建物の建て替えなどを行ったとしてもその期間を延ばすこともできません。
契約が終わった際は、必ずその土地を更地にして返すことが義務となります。

地主様にとっては、期間が過ぎれば必ずその土地が返還されるというメリットがあり、さらに更地となることも確定しているので、その後の利用についても面倒がありません。
長期にわたって安定した収入が得られ、途中で相続が発生した場合も、相続税がかかる可能性を減らして節税効果も期待できます。
また、土地に居住用の建物がある場合は、その土地の固定資産税評価額が少なくなるので固定資産税を軽減することもできます。

その一方で、デメリットとなるのはその契約期間の長さです。
50年後の予定を建てるのは難しいので、途中でその土地を何かに活用したくなることもあるかもしれませんが、契約期間中は返還してもらうことができないので、契約が終わるまで待つしかなくなります。

この契約は、長期での土地の活用を考えている場合に向いているでしょう。
しかし、地主様はその土地を本当に使わないかどうかをよく考えてから契約することをおすすめします。

事業用途限定の契約

借地の用途を事業用だけに限っている契約もあります。
こちらの契約には、どのような特徴があるのでしょうか?

まず、契約の期間は10年から50年の間で定めることとなります。
幅広い期間を設定できるのですが、将来移転する可能性を考えて最短の10年前後と設定することが多いようです。

その用地の用途は事業用に限定されているため、たとえ事務所の一部を住居として用いるような使い方であっても認められません。
倉庫や店舗などを建設するために契約されているのが、よく見られます。

一般の契約と同様に、更新は出来ず建物を立て直しても期間を延長することはできません。
契約期間が終わったら、その土地は更地にして返さなくてはいけません。

この契約を結ぶのは、住宅には向かない土地などを借地とする場合です。
土地が面している道路の交通量が多い場合などに向いていて、期間が短いのでとりあえず使い道がない土地などを活用するために10年限定での契約をするといった使い方ができます。

事業用ということで、住居用の借地よりも地代を高くすることが可能というメリットもありますが、用途が事業用に限定されているためそこを利用したいという借主様が限られてしまうというデメリットもあります。
どうしても短期での契約にしたい場合や、事業用に用途が限定されている土地でない限りは、利用者を探す際に契約を限定しない方がいいでしょう。

建物譲渡特約

特殊な契約として、建物譲渡特約をつけた借地契約もあります。
厳密には独立した契約ではなく、他の2つの借地契約に建物譲渡特約を付けた契約ということになるのですが、契約の期間なども変わってくるので別のものとして考えられています。

まず、その土地の用途としては、居住用でも事業用でも問題ありません。
最低30年と契約期間が決まっていて、やはり更新はできません。
他の契約との大きな違いとなるのは、その特約の部分です。

他の借地契約では、契約が終わった後は建物を解体し、土地を更地にして返還します。
しかし、この契約では土地を解体するのではなく、地主様へと譲渡することになります。
建物は住宅でもいいですし、アパートや事務所、倉庫でも問題ありません。

契約の更新はできませんが、借主様が住宅を譲渡した後もそこに住みたい場合、今度は家賃を支払ってその家を借りることは可能です。
その場合は無条件という訳ではなく、所有者となった地主様の了承を得なければいけないので、希望するのであればしっかりと話し合いましょう。

この契約での地主様のメリットとしては、借地期間中はその地代を受け取ることができますが、それ以降は建物を得ることになるので、その建物を貸し出すことでさらに賃料を得ることが可能という点です。
また、比較的短期間で借地契約を終了することができます。

ただし、建物を譲渡することは最初に契約したことなので、やっぱり更地にして返してもらった方がいいと考えても、後から変更することはできません。
また、契約終了後は固定資産税が余分にかかることとなってしまいます。

定期借地契約はそれぞれ、用途や期間、契約終了後の扱いなどが異なるので、契約の際は借主様と地主様の都合に合わせて、話し合ったうえで契約内容を決定したほうがいいでしょう。
契約の種類を間違えると、後ほど困ることもあるでしょうから、よく考えて選びましょう。

まとめ

新法によって新たに定められた定期借地契約には、その契約内容に合わせて3つの種類がありますが、その違いについてご理解いただけたでしょうか?
借地の契約というのはどうしても長期間となるので、後で契約内容に後悔しないよう最初の段階で慎重に考える必要があります。
しかし、本当にそれでいいのかわからず、相談したいという人もいるでしょう。
地代・更新料・建て替え承諾料・借地権の譲渡承諾料でお困りの方は、アバンダンスにご相談下さい!


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『地代に大きく関連する普通借地契約について徹底解説』

 

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