不動産を売却したときに課税される所得税と住民税について
不動産を売却することで得る売却益は“譲渡所得”という扱いになり、所得税と住民税の課税対象になります。
今回は不動産を売却したときに課税される所得税、住民税の概要と、売却した不動産の所有期間によって負担額が変わることなどを中心に解説します。
また売却した不動産に適用される特例についても併せて解説します。
不動産を売却したときに課税される所得税と住民税の概要
冒頭で触れたように、不動産を売却することで得る売却益は、税法上“譲渡所得”という扱いになり、所得税と住民税の課税対象になります。
ただ売却益の金額すべてに対して所得税、住民税が課税されるわけではありません。
売却益=譲渡所得というわけではなく、売却益からさまざまな費用の金額を引いた金額が譲渡所得となり、その金額に対して所得税、住民税が課税されます。
売却益から引かれるのは、売却した不動産の購入費用と購入時にかかった費用、売却時にかかった費用です。
ちなみに土地や建物の購入費用が“不動産の購入費用”で、土地や建物を購入するためにかかるその他の費用が“購入時にかかった費用”です。
例えば不動産の売却益が5,000万円で、購入費用と購入時にかかった費用が併せて4,000万円、売却時にかかった費用が200万円だとします。
この場合は5,000万-（4,000万+200万）となり、800万円が譲渡所得ということになります。
売却した不動産の所有期間によって所得税と住民税の負担額は変わる
不動産売却時における譲渡所得の所得税、住民税の負担額は、売却した不動産の所有期間によって変わります。
正確に言うと、不動産を売却した年の1月1日時点で、売却した不動産をどれくらいの期間所有していたかによって負担額が異なります。
売却した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年を下回っていた場合の譲渡所得は、“短期譲渡所得”という扱いになり、負担額は以下のようになります。
所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%=39.63%
所得税、住民税と合わせて、被災地復興のための財源確保を目的として2037年まで納税が義務付けられている“復興特別所得税”を、所得税の2.1%負担します。
一方、売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が5年を上回っていた場合の譲渡所得は、“長期譲渡所得”という扱いになります。
負担額は以下のとおりです。
所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.325%=20.315%
長期譲渡所得の方が、短期譲渡所得よりもすべての税金の負担額は小さくなります。
このように不動産売却時の譲渡所得の所得税、住民税の負担額は、不動産を所有していた期間によって大きく変わります。
また売却した時点での所有期間ではなく、“売却した年の1月1日時点での所有期間”で計算するというところが重要です。
例えば2014年2月に購入した不動産を2019年3月に売却した場合、暦では所有期間が5年を経過していますが、売却した年の1月1日時点では5年を経過していないため、所得税、住民税の負担額は大きくなります。
売却した不動産がマイホームの場合は特例が適用される
売却した不動産がマイホームである場合、特例が適用され、譲渡所得から3,000万円を引くことができます。
例えば不動産売却時の譲渡所得が3,500万円の場合、売却した不動産がマイホームであれば、所得税、住民税の対象になるのは500万円ということになります。
また不動産売却時の譲渡所得が3,000万円に満たない場合は、所得税、住民税を一切負担する必要がありません。
まとめ
不動産を売却したときに課税される所得税、住民税について解説しました。
今回覚えていただきたいことは、“売却益=譲渡所得ではない”ということと、“売却する不動産の所有期間によって税金の負担額が大きく変わる”ということです。
またマイホームが売却されるケースは非常に多いため、該当する方は特例を利用することも忘れてはいけません。
