借地権者が地主と借地契約を締結する際、もしくは締結後には、地主に権利金や地代を支払います。
通常それらの資金のやりとりがあると納税義務が発生しますが、やりとりがない場合でも課税の対象となる“借地権における認定課税”という制度があります。
今回は、この借地権における認定課税について詳しく解説します。

借地権における認定課税の概要

借地契約の際に発生する権利金を受け取った地主は、受け取った資金に対して課税されます。
ただ、借地権者と地主が借地契約をしているにもかかわらず、地主に権利金が支払われていないケースがあります。
この場合、地主に納税義務はないように見えますが、“権利金が支払われた”と見なされ、納税義務が発生することがあります。
これが“借地権(権利金)における認定課税”です。
また借地権における認定課税では、場合によっては地主、借地権者の両方に納税義務が発生します。
地主が法人ではなく個人の場合、地主は認定課税の対象とはなりません。
地主が個人で借地権者が法人の借地契約の場合、借地権者の借地相当額に応じて法人税が課税されます。
また地主と借地権者、双方が個人の借地契約では、贈与税が課税されます。
法人同士の借地契約の場合、または地主が法人で借地権者が個人の場合の借地契約では、地主と借地権者、双方に納税義務が発生します。
地主が法人、借地権者が個人の借地契約における“個人の借地権者”には、地主法人の役員等が挙げられます。

借地権における認定課税は回避できるのか?

もし地主と借地権者の間で“相当の地代”がやりとりされている場合、権利金のやりとりが行われていなくても、借地権における認定課税は回避できます。
相当の地代とは、借地権者が底地を借りるにあたって支払う地代ではなく、権利金の代わりに支払う地代のことで、底地全体の価格に応じて支払われます。
借地権者は、借地契約を結ぶ際に権利金を支払っていない場合、少し高めの額に設定された地代を支払うことになるということです。
また、もし地主と借地権者の間で権利金や相当の地代のやりとりがされていなくても、“無償返還の届出”という制度を利用すれば、借地権における認定課税は回避できます。
無償返還の届出とは、底地が無償返還されることの届出であり、地主と借地権者が連名で届け出ます。
ただこの届出は、借地契約が行われた後速やかに行わなければ、認められない場合があります。
借地権における認定課税を回避できる(認定課税が行われない)ケースをわかりやすくまとめると、以下のようになります。

・地主と借地権者の間で相当の地代のやりとりがされている場合
・借地契約書において借地権者が底地を無償返還することが定められている、かつ無償返還の届出を速やかに税務署に提出している場合

借地権者が支払う“相当の地代”にも認定課税はあるのか?

権利金に関しては、先ほど解説した届出をすることで認定課税が回避できます。
ただ相当の地代は、借地権(権利金)における認定課税を回避できた場合でも、地主と借地権者の両者間でやりとりしなくてはいけません。
もしこのやりとりがない場合、“両者の間で相当の地代のやりとりがされた”と判断され、認定課税が発生します。
先ほどの借地権(権利金)における認定課税と同じく、相当の地代における認定課税も、地主と借地権者が個人か法人かで扱いが変わります。
またこれも借地権(権利金)における認定課税と同じく、地主が個人の場合は認定課税がありせん。

まとめ

借地権における認定課税について解説しましたが、いかがだったでしょうか?
少し複雑な制度ではありますが、思わぬタイミングで課税が発生することもあるため、詳しく知っておく制度であると言えます。
地主と借地権者は、自身が借地権における認定課税の対象になるかどうか今一度確認し、対象になる場合は必ず納税しなくてはいけません。

 

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