借地権者は地主に地代を支払いますが、その種類は1つだけではないことを知っていますか?
借地権者が地主に支払う地代には、“通常の地代”と“相当の地代”という2種類があります。
それぞれを支払う場面やそれぞれの計算方法について、詳しく解説していきます。

地主に支払う地代の種類について①通常の地代って?

通常の地代というのは、文字通りみなさんがイメージしている地代のことです。
借地権者が地主から底地を借りるにあたって、定期的に支払う地代のことですね。
借地契約が締結された土地は、借地権者が権利を持っている借地権と、地主が権利を持っている底地に分かれますので、地主に権利がある底地を利用するために地代を支払うということになります。
地主にこの地代を支払う前に、借地権者は借地契約の際、地主に“権利金”を支払います。
底地の価値に対応する資金が地代なのに対し、“不動産を貸してもらう”ということ自体に対してお礼として支払うのが権利金です。
借地権者は権利金を支払って、初めて底地上に建物を建てたり、その建物に住んだりできる借地権を得ることができます。
通常の地代は、以下の式で計算できます。

底地を更地にした場合の価額×(1-借地権割合)×6%

地主が権利を持っている底地を利用するための地代のため、上記の式で算出される額を支払えば、借地権者は底地全体を利用できるということです。

地主に支払う地代の種類について②相当の地代って?

相当の地代は、同様に地主に支払う地代ではあるものの、先ほどのものとはまったく意味合いが違います。
相当の地代とは、簡単に言うと権利金が未払いの借地権者が地主に支払う地代のことを指します。
先ほど、不動産を貸してもらうことに対して支払うのが権利金だという話をしましたが、親族が経営する法人と個人が借地契約を結ぶ場合などには、支払いがないこともあります。
ただ支払いがないからといって、借地権者がその分得をするというわけではありません。
借地権者は権利金を支払っていない場合、その代わりに少し額が高めに設定された地代を地主に支払う必要があるということです。
また以下のように、先ほど紹介した通常の地代とは計算方法も異なります。

底地を更地にした場合の価額×6%

通常の地代は、地主に権利のある底地を利用するために支払うため、借地権割合を差し引いて計算されます。
しかし相当の地代は、単純に底地を更地にした場合の価額の6%を支払わなければいけません。
つまり、その土地全体に対する地代を支払う必要があるため、少し設定金額が高めになってしまうのです。
では、借地権者が地主と契約しているにもかかわらず、権利金と相当の地代、どちらも支払っていない場合はどうなるのでしょうか?
この場合、実際はどちらの支払いもなかったとしても、“権利金が支払われた”という風に判断されることになり、課税義務が発生します。
これが“借地権の認定課税”というものです。
借地権者と地主、それぞれが個人なのか法人なのかによって課税対象は異なるものの、地主には権利金(所得)に対する課税義務、借地権者には借地権に対する課税義務が発生するケースが多いです。
地主と借地権者が税務署に届出をすることによって、権利金の認定課税を免れることはできますが、相当の地代の支払いを免れることはできません。
必ず支払う義務がありますので注意しましょう。

まとめ

これから借地契約を結ぶことを検討している方の中は、地主に支払う地代が1種類しかないと思っている方もいるかもしれません。
ただ実際は、再契約料や名義変更料などの一時金と同じように、地代にも複数の種類があるので、必ずそれぞれの特徴を把握しておきましょう。
特に相当の地代は、額が大きい上に必ず支払う必要がある地代のため、計算方法なども含めて熟知するべきです。

 

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