借地権者と地主の間では、双方の意見が合わないことによるトラブルがよく発生します。
借地権者が借地権を売却したいにも関わらず、地主が許可してくれないという場合も、トラブルに発生しやすい状況と言えます。
こういうケースにおいて、借地権者はどのように対処すればよいのでしょうか?

借地権を売却したいのに地主の許可が下りない

借地権者が借地権を売却する際には、必ず底地の所有者である地主の許可をとらなくてはいけません。
もし地主に許可を得ずに無断で借地権を売却すると、借地権者は借地契約を解除されてしまう恐れがあります。
借地権者が借地権を売却したいのに、地主の許可が下りないケースには、例えば以下のようなことが考えられます。
借地権者A氏は、地主B氏と長年借地契約を結んでいます。
A氏には子どもがいましたが、すでに全員家から出て独立しているため、現在住んでいる広い家を売却したいと考えました。
A氏は自分で買い手を探し、買い手C氏が借地権ごとA氏の家を購入したいと名乗り出ました。
A氏はこのことをB氏に報告しましたが、建物の売却は許可するものの、借地権の売却は許可できないと言われてしまいます。
先ほども言ったように、地主であるB氏の許可が下りない限り、A氏は建物を借地権ごと売却することができません。
このような状況になってしまった場合、借地権を売却したいA氏は、どのように対処すればよいのでしょうか?

借地権の売却を許可してくれない場合は裁判所に行こう

先ほどのケースの場合、A氏は借地権を売却せずに、建物だけ売却することもできます。
ただそうなると、買い手であるC氏に土地を利用する権利はなく、建物を取り壊さなくてはいけません。
つまり買い手C氏にとっては、借地権と併せて建物を購入するからこそ良い買い物ができるわけです。
地主が借地権の売却を許可してくれない場合、借地権者は裁判所に向かいましょう。
裁判所に行けば、“借地権者の承諾に代わる許可”の申し立てが可能です。
これは地主が借地権の売却や貸し出しを許可してくれない場合、裁判所が代わりに許可を出してくれるという制度です。
ただこの申し立てには、認められるケースと認められないケースがあるので注意が必要です。

借地権の売却を地主が許可してくれない場合、裁判所による申し立てが認められるケース

裁判所への申し立ては、どんなケースでも認められるわけではありません。
裁判所が申し立てを認めるということは、つまり借地権者が変更になるということなので、地主への影響が大きくなります。
地主はこれまでと違う借地権者から地代を受け取ることになるため、もしかしたら新しい借地権者が悪質で、しっかり地代を納めない人物になってしまうかもしれません。
そういう点を考慮して、借地権者の承諾に代わる許可の申し立ては、“地主が不利になる恐れがない場合”に認められるということになっています。
もっと詳しく言うと、“新しい借地権者が十分な地代の支払い能力を持っている”ということが認められる条件となります。
また新しい借地権者の社会的地位も、少なからず申し立てが認められるかどうかに関係します。
極端な話、通常の会社員に借地権を売却する場合と、暴力団に借地権を売却する場合では、後者の方が認められにくくなります。
また借地権を売却する際には、旧借地権者が地主に対して売却の承諾料を支払わなくてはいけないケースもあります。

まとめ

借地権の売却を地主が許可してくれない場合、借地権者は裁判所に行って申し立てを行うという対処をしましょう。
ただできることなら、このトラブルは借地権者と地主の間で解決することが望ましいです。
したがって1度売却を断られたとしても、自身のプランをしっかり説明し、しつこくない程度に理解してもらおうという姿勢を見せなくてはいけません。

 

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