借地権に関する法律と言えば“借地借家法”です。
ただ借地借家法が施行される以前から存在する借地権については、旧法である“借地法”で定義されているルールに沿う必要があります。
今回は、借地権に関する法律の旧法・新法の異なる点について詳しく解説します。

借地権に関する法律の旧法・新法の異なる点①契約期間

借地権に関する法律の旧法・新法には、まず“借地権の契約(存続)期間”の定義に違いがあります。
旧法の借地法では、建物の種類(木造やコンクリート造など)によって期間が異なるので、該当する建物の種類、そしてそれぞれの建物で適用される期間を把握しておかなくてはいけません。
ちなみに建物の種類は、堅固な建物とそうでない建物の大きく2種類に分かれています。
コンクリート造や鉄筋コンクリート造、石造など多くは“堅固な建物”に当てはまり、木造などは“堅固でない建物”に当てはまります。
堅固な建物の最低契約期間は30年、堅固でない建物の最低契約期間は20年と定められていますが、もっと短い契約期間を定める場合は“期間の定めがないもの”という扱いになります。
ただ期間の定めがないといっても、契約期間に期限がないというわけではありません。
期間の定めがないものに当てはまる建物は、堅固な建物で60年、堅固でない建物で30年という契約期間になります。
これに対し新法である借地借家法では、借地権の契約期間におけるルールが非常にシンプルなものに改正されています。
すべての建物で契約期間は30年と定められており、旧法における複雑さが解消されています。
また地主と借地権者の間で、借地権の契約期間を延ばして30年以上にすることも可能です。

借地権に関する法律の旧法・新法の異なる点②建物が使用できなくなった後の借地権

借地権に関する法律の旧法は、借地権における契約期間の定義の有無によって、建物が朽ち果てて使用できなくなった後の借地権の扱い方が異なります。
もし契約期間を定義している場合、もし建物が朽ちて使用できなくなっても、借地権はそのまま残ります。
ただ逆に定義していない場合、建物が朽ちて使用出来なくなると、借地権は残らず消滅します。
またもし建物が災害などで消滅してしまうと、借地権の効力は第三者に対抗できないと定められています。
借地借家法では、もし契約期間が満了する前に建物が朽ちて使えなくなっても、残存期間中における権利は守られます。
またもし災害などで建物が滅失しても、条件を満たして2年以内に立て直し、登記手続きを行えば、借地権の効力を対抗できるというルールが新たに定義されました。

借地権に関する法律の旧法・新法の異なる点③契約更新

借地権に関する法律の旧法では、地主が借地契約を更新しないとする場合、“土地所有者が自ら土地を使用する場合は、正当事由が必要である”というルールを遵守する必要がありました。
ただこの“正当事由”において、借地権者、地主による解釈の違いに生じ、トラブルに発展するというケースが散見されたのです。
原因は、旧法で正当事由における明確な定義がなかったことです。
借地権に関する法律の新法では、正当事由についてある程度定義されています。
また地主が借地権に対して立退き料を支払うことで、地主は借地契約を更新しないという選択肢を選べるようになりました。

まとめ

借地権に関する法律の旧法(借家法)、新法(借地借家法)の異なる点について解説しました。
簡単にまとめると、借家法において課題とされていた定義が、借地借家法では見直されているということです。
冒頭でも言ったように、新法が施行される以前の借地権に関しては、旧法が適用されることになります。
したがって現行の法律が借地借家法だからといって、旧法に関する知識が不足していてはいけないということです。

 

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