自らが所有する土地を貸し出している地主は、借地権者からさまざまな要望を受けることがあります。
地主は借地権者の要望に対して正しく対処するとともに、借地権者が違反行為をすれば然るべき対応を取らなくてはいけません。
今回はよくある借地権者からの要望、またよくある借地権者の違反行為への対応方法について解説します。

よくある借地権者からの要望“建て替え”への対応

よくある借地権者からの要望の1つに、“建物の建て替えをしたい”という要望が挙げられます。
借地権者は地主から借りている土地に建物を建てていますが、建て替えに関しては本来自由に行えます。
ただ地主と借地権者の契約の中に、“増改築禁止特約”という建て替え・増改築を禁じるルールが設けられている場合、借地権者は建て替えができません。
つまり借地権者は、増改築禁止特約が設けられている場合のみ、地主に建て替えの許可を取ることになります。
地主はこのような借地権者の要望に対し、許可する場合はまず承諾料を借地権者に請求して対応します。
ただ必ず承諾料を請求しなければいけないわけではなく、すべての判断は借地の所有者である地主に委ねられます。
承諾料なしで建て替えを許可しても問題ありませんが、もし承諾料なしで借地権者と契約を結んでしまった場合、後になって承諾料を請求することはできませんので注意しましょう。

よくある借地権者の違反行為“無断増改築”への対応

先ほどの続きのようになりますが、地主と借地権者における契約の中に増改築禁止特例が設けられているにも関わらず、地主の許可を取らずに建て替え・増改築を行う借地権者もいます。
このような借地権者の行動には、契約解除という然るべき手段で対応しましょう。
地主は契約に違反した借地権者に対し、原則借地契約を解除するという対応を取ることができます。
ただ裁判所によって、この程度の違反行為では地主・借地権者の信頼関係が崩れないと判断される場合、地主は契約解除という対応ができなくなることもあることを知っておきましょう。
また、増改築や建て替えに該当する行為をしっかり把握しておくことも重要です。
たとえば外壁や屋根の修復など、その建物を適切に保存するためにやむを得ない行為は、増改築に該当しません。
もちろん地主は、借地権者のこれらの行為に対して承諾料の請求、契約解除といった対応を取ることもできません。

よくある借地権者の違反行為“無断売却”への対応

先ほどは借地権者が無断で建て替え・増改築を行った場合の対応を紹介しましたが、他の違反行為を行う借地権者もいます。
それは、借地にある建物を無断で売却(譲渡)するという違反行為です。
借地権は、借地にある建物についている権利です。
したがってその建物が売却されると、借地権も併せて売却されることになるのです。
借地権者は、地主の許可なしで借地権を売却することを禁じられています。
これは地主と借地権者の契約内容に関係なく、民法で禁じられている行為です。
また借地にある建物を、借地権者以外の第三者に使用させることも禁じられており、この行為に対して地主は契約解除という対応が取れることになっています。
ただ借地権者が、地主の許可なく子どもに建物を譲渡した場合など、無断であってもほとんど用途が変わらないというケースもあります。
この場合ももちろん無断譲渡ではあるものの、軽微な違反として地主は借地権者との契約解除という対応を取れない場合があります。

まとめ

借地権者の要望や違反行為は、今回解説したもの以外にも多くあります。
地主は借地権者からの要望に対して、自らが行使できる権利を把握した上で正しく対応しましょう。
また良好な関係を築いている借地権者が相手であればまだいいですが、頻繁に違反行為をする借地権者が相手であれば、迅速に然るべき対応を取るべきでしょう。

 

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