借地権を持っている借地人と、底地を所有する地主様が、各々の土地の権利を整理して売却すを行った際、どんな方法が考えられるか、借地権と底地とは何か?また、4つの整理方法を、今回、一般的な解釈で説明してみます。

借地権と底地について

1.借地権とは
これは、地代を払って土地を継続的にリースすることのできる権利のことを一般的に言っています。借地権とは、地上権や賃借権などを表していますが、木造住宅のケースでは、大部分が賃借権のことを表しているのが普通になっています。

2.底地とは
借地権のつく所有権のことを一般的に底地と言っています。以前の法律で、賃借権が設けられている底地だけを売ってしまうことは厳しく、収益性が無いに等しいことから不良資産と呼ばれることもあるということです。

借地権と底地の4つの整理方法について

1.底地・借地交換で土地の所有権を分割する
借地人が持っている借地権と、地主様の底地を互いに交換し、土地の所有権を分割するという整理方法が一般的に取られている方法です。分割の分け方は、建物の物件価値や地価にそって条件も変化し、双方の交渉によって取り決められるのが普通になっています。要件さえクリアしていれば、譲渡所得とされる可能性が低く土地管理のコスト削減にもなってきます。

2.借地権と底地を一括売却で土地を現金する
他人である不動産会社に、借地権と底地を一括して売却する方法も考えられます。このケースでは、建売物件として不動産会社に売却してしまうので、借地人と地主様との間で同意が前提となるのが一般的です。売値や収益の分け方は、借地人と地主様との間の話し合いで決定され、売却に至っては不動産会社を絡めて交渉することも大事になってきます。

3.底地だけ売却する方法とは
親から受け継いだ底地のケースで、混みいった借地権の処理に頭を抱える地主様も少なくないようです。税金対策や財産の整理に底地を売却したいと思っても、借地人と意気投合するのが困難場合は、底地に絞って不動産会社に売却するという手段もあります。取引は不動産会社との間で交わすので、底地の各シーンに合った柔軟な対応に期待することができます。

4.借地権売却には専門業者の仲介が比較的良い
売却するにあたって、地主様の思いを確認することが大切になってきます。地主様が他人への譲渡や、借地権を買い戻したいという考えを示すケースもあり、借地権の売却には地主様との間柄や感情が混みいるため、交渉が困難なケースも見られます。専門の不動産会社に仲介してもらうのも一つの知恵です。

最終的な判断として

借地権や底地について、専門的に扱っている不動産会社に相談してみるのも良い考えです。地主様や借地人との交渉や借地問題に詳しいそれぞれの弁護士や税理士との連携が大切になるケースもあります。また借地権や底地問題の知識が豊富な不動産会社に依頼しないと、地主様、借地人双方の話がかみ合わなくなり、揉める原因となり兼ねないので注意も必要です。

 

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